• 拆迁安置中易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:48 浏览:加载中

  •   1987年11月,林某的姐夫唐某向郊南区房管部门承租了原钢铁新村16幢3-2层18号公房。1994年底,唐某未经房管部门同意,私自将该公房转让给林某居住。1997年8月,郊南区人民政府决定对钢铁新村进行改建,并成立钢铁新村改建指挥部。8月25日,改建指挥部发给唐某和林某《钢铁新村居民搬迁通知单》,要求限期搬迁。由于林某没有其他住房,搬迁确有困难,改建指挥部根据他的实际情况,为他在郊南区国货路安排了拆迁过渡房。唐某因为拆迁时不住在钢铁新村公房内,所以改建指挥部没有给他安排过渡房。对此,唐某也没有提出异议。1998年2月14日,改建指挥部发出《关于唐某、林某拆迁房屋安置的通知》,认定唐某未经房管部门同意,将承租的公房私自转让其内弟林某居住的行为,违反了《公房租赁租户守则》第2条的规定,已自然失去使用该房屋的权利。根据改建指挥部的拆迁安置政策,拟定:(1)转租者唐某已无安排住房权利,不算拆迁户。(2)林某确属常住户,他处确无住房,拟定一次性异地安置一套新村住宅。决定中还告知唐某如有异议,应在规定期限内向有关部门提出。唐某接到通知后,曾向有关部门提出异议,但改建指挥部没有对该通知作出任何变更处理。8月31日,郊南区人民政府因与外商合作在国货路开发房地产业,决定要拆除林某居住的过渡房。为此,郊南区旧城改建总指挥部国货路西段拆迁办公室致函林某所在单位,要求单位协助解决林某的过渡住房问题。为配合旧城改建工作,该单位同意将林某先安排在单位招待所内暂住。此后,由于唐某多次找各级领导及有关部门反映安置问题,改建指挥部根据有关领导的意见,于2001年3月22日决定,将唐某作为拆迁户安置在改建后的钢铁新村25幢2-708室,并口头告知林某,不将其列为安置对象,并失去安排住房权利。林某不服,向郊南区人民法院提起行政诉讼。

      1.《城市房屋拆迁管理条例》

      第4条拆迁人必须依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

      本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。

      本条例所称被拆迁人,是指被拆除房屋的所有人。

      第6条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。

      第8条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。

      房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

      第9条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。

      需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

      第10条拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

      房屋拆迁管理不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。

      第11条拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

      被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

      第12条拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:

      (一)新建、扩建、改建房屋;

      (二)改变房屋和土地用途;

      (三)租赁房屋。

      第13条拆迁人应当与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

      拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

      第15条拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

      第16条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

      当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

      第17条拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

      实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

      第19条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,应当经房屋拆迁管理部门同意,原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

      第22条拆迁人应当依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿。

      第23条拆迁补偿的方式可以货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本条例第25条第2款、第27条第2款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

      第24条货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

      第25条实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第24条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。

      拆迁非公益事业房屋的附属物,不做产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

      第26条拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。

      第27条拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

      被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

      第29条房屋产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

      第31条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

      在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。

      搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

      第32条拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转房的使用人应当按时腾退周转房。

      因拆迁人的责任延长过渡期限,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

      第33条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。

      第34条违反本条例规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

      第35条拆迁人违反本条例规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

      第36条拆迁人违反本条例规定,有下列行为之一的,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:

      (一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;

      (二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;

      (三)擅自延长拆迁期限的。

      第37条接受委托的拆迁单位违反本条例的规定,转让拆迁业务的,由房屋拆迁管理部门责令改正,没收违法所得,并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

      2.《城市房屋拆迁单位管理规定》

      第3条本规定所称城市房屋拆迁单位(以下简称房屋拆迁单位),是指依法取得拆迁资格证书,接受委托人委托,对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿、安置协议,组织拆除房屋及其附属物的单位。

      第4条设立房屋拆迁单位必须具备下列条件:

      (一)有上级主管部门同意组建的批准文件;

      (二)有明确的名称、组织机构和固定的办公场所;

      (三)有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。

      第5条房屋拆迁主管部门应当依照《城市房屋拆迁管理条例》和本规定,对申请设立房屋拆迁单位进行资格审查,对审查合格的单位颁发《房屋拆迁资格证书》(以下简称《资格证书》),并对房屋拆迁单位和自行拆迁单位的业务工作进行指导、监督和检查。未经批准发给《资格证书》的单位不得接受委托拆迁。

      具体资格审查办法由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁主管部门制定。

      《资格证书》由省、自治区、直辖市人民政府房屋主管部门统一印制。

      第6条本规定发布前已设立的房屋拆迁单位,须经房屋拆迁主管部门进行复审,复审合格的,可以核发《资格证书》。对于复审不合格的,责令限期整顿;整顿后仍不合格的,不得接受委托拆迁。

      第7条房屋拆迁单位发生分立、合并的,必须重新申请办理资格审批手续。

      房屋拆迁单位发生变更法定代表人的,应当在变更后10日内,向原批准发给《资格证书》的房屋拆迁主管部门备案。

      第8条房屋拆迁单位接受委托拆迁时,应当与拆迁人签订委托合同。委托合同应当经房屋拆迁主管部门鉴证。

      第9条房屋拆迁单位跨城市接受委托拆迁的,须持原批准发给《资格证书》的房屋拆迁主管部门出具的外出拆迁证明,向房屋拆迁地的房屋拆迁主管部门申请办理临时房屋拆迁批准手续后,方可实施拆迁。

      第10条房屋拆迁主管部门对于取得《资格证书》的房屋拆迁单位实行年度考核。被考核的单位必须按照规定的考核内容和时限,如实提供有关材料。对于考核合格的,给予验证;考核不合格的,由房屋拆迁主管部门责令其停业整顿或者吊销《资格证书》。

      第11条任何单位和个人都不得伪造、涂改或者转让《资格证书》。《资格证书》遗失的,必须公开登报声明作废后,方可向原批准发给证书的房屋拆迁主管部门申请补发。

      第12条自行拆迁的单位实施本单位建设项目的房屋拆迁前,应当到当地人民政府房屋拆迁主管部门办理核准手续。未经核准的,不得实施拆迁。

      第14条房屋拆迁主管部门应当对从事房地产拆迁业务的人员进行业务、技术培训和考核。

      第16条凡违反本规定,有下列行为之一的,房屋拆迁主管部门可以给予警告,通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收非法所得、罚款等处罚:

      (一)无证承担委托拆迁的;

      (二)未经核准自行拆迁的;

      (三)伪造、涂改、转让《资格证书》的;

      (四)擅自或者变相转让拆迁任务的;

      (五)未经批准跨越城市承担委托拆迁的。

      3.《城市房屋拆迁单位管理规定》

      第3条城市房屋拆迁管理工作程序是:拆迁计划管理、拆迁许可审批、拆迁补偿安置;必要时还应当依法进行行政裁决或者强制拆迁。城市房屋拆迁管理应当严格按照上述程序进行,前一程序未进行或者未达到规定要求的,不得进入后一程序。

      第4条城市房屋拆迁实行年度计划审批备案制度。市、县人民政府应当根据本地区经济社会发展的实际情况,依据城市总体规划、近期建设规划和控制性详细计划,编制房屋拆迁中长期规划和年度计划,由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门会同发展改革(计划)部门审批下达。

      第5条需要拆迁的项目,应当按照《城市房屋拆迁管理条例》第7条的规定取得房屋拆迁许可证。

      对于面积较大或者户数较多的拆迁项目,房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前,就拆迁许可有关事项召开听证会,听取拆迁当事人意见。需听证项目的面积或者户数的具体标准,由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门制定。

      第6条拆迁许可听证应当对拆迁许可条件,特别是拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况进行听证。听证意见作为房屋拆迁管理部门核发拆迁许可证的重要依据。

      第7条对于符合拆迁许可证核发条件的,房屋拆迁管理部门应当依法核发拆迁许可证,同时将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。对于补偿安置方案、补偿安置资金不落实的项目,房屋拆迁管理部门不得核发拆迁许可证。

      第8条在取得拆迁许可证前,拆迁人应当对拆迁范围内房屋情况进行摸底,区分有产权证与无产权证房屋。

      对于未取得房产证但能够证明该房屋是合法拥有的,由所在地房地产管理部门确认后,依法补偿;对于手续不全或者无产权产籍的房屋,应当由有关部门进行合法性认定后,依据相关法律法规处理;对于存在产权或者使用权(承租权)争议的,应当通过民事诉讼后,按照诉讼结果依法补偿。

      第9条对于拆迁中的住房困难和低收入家庭,地方政府要通过健全和完善住房保障制度等办法,切实采取有效措施,确保其得到妥善安置。对于符合廉租住房条件的,要及时纳入廉租房保障范围。

      第10条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的,拆迁人应当依法办理相关手续。

      第11条《城市规划法》实施后,未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的,以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。

      《城市规划法》实施前违法建筑的认定,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门充分考虑历史情况,依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。

      第12条拆迁当事人应当按照《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项进行协商,订立拆迁补偿安置协议。

      第13条对于达不成补偿安置协议的,应当按照《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定进行裁决。

      第14条当事人对裁决不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。但拆迁人已按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

      第15条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

      第16条房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前,应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等,对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算等内容进行听证。

      第17条实施强制拆迁时,应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人,并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。

      第18条各级拆迁管理部门,要加强对拆迁程序执行情况的监督检查。对不依法行政、滥用职权、侵害拆迁当事人合法权益并造成严重后果的工作人员,要依法追究责任。

      拆迁安置行为具有政策性、阶段性、地域性等特点,因此拆迁安置所涉及的法律问题往往也体现出综合性和复杂性的特点。拆迁与安置中,涉及拆迁人(即取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人)和被拆迁人(被拆除房屋及其附属物的所有人,包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人和被拆除房屋及其附属物的使用人)以及房屋拆迁主管部门三类主体。

      拆迁是国家按照城市规划,依法改造旧城区时,拆除已有建筑及其附属物的行为,具有法定强制性的特点,因此拆迁人与被拆迁人如果对房屋拆迁的决定不服,或者对房屋拆迁主管部门的行政处罚决定不服,应当通过行政争议解决机制,即行政复议和行政诉讼手段来解决纠纷。安置及安置补偿,则是满足被拆迁房屋的所有人和合法使用人的房屋使用需要,并对其损失进行补偿的行为,拆迁人与被拆迁人都是平等的民事主体,双方通过自愿协商,达成安置及补偿协议,如果发生纠纷,应当通过民事纠纷解决机制处理争议,例如调解、仲裁以及民事诉讼等。在拆迁安置过程中,应当注意国家利益和住户个人利益、城市规划和住户居住意愿的平衡。保障被拆迁人的合法权益,避免其居住和生活水平的下降。一般奉行以下几个原则:

      (1)谁拆迁谁安置原则;

      (2)安置相当原则;

      (3)安置与补偿相分离原则,即对被拆房屋的所有人给予补偿,对被拆房屋的使用人给予安置原则;当然在多数情况下,安置对象与补偿对象是合一的。

      目前,房屋拆迁补偿的方式有三种:产权调换、作价补偿以及产权调换与作价补偿相结合。

      在本案中,应注意以下法律问题:

      1.《安置通知》属于区政府的具体行政行为

      本案中,区政府为了顺利进行旧城改建,对居住在钢铁新村内的居民限期搬迁,并根据具体情况,分别予以安置。区政府所作出《安置通知》的行为属于行政机关的具体行政行为。所谓具体行政行为,是指国家行政机关和行政机关工作人员在行政管理活动中,针对特定的公民、法人或者其他组织,就特定的具体事项作出的有关该公民、法人或其他组织权利义务的单方行为。本案中的《安置通知》是给特定的居民创设拆迁义务,赋予安置权利的行为,符合具体行政行为的条件。根据《行政诉讼法》第2条之规定,公民认为行政机关具体行政行为侵犯其合法权益的,有权提起行政诉讼。

      2.《安置通知》是具有法律效力的

      具体行政行为是行政机关单方面的意思表示,不以相对人是否同意作为附加条件,具体行政行为一旦作出,便推定其合法有效,非经法定机关法定程序,任何机关或个人都不得自行否定其效力。郊南区人民政府《安置通知》作出后,虽然唐某提出异议,但并未被区政府经法定程序作出任何撤销或变更具体行政行为的决定。在作出上述拆迁安置通知前后,区政府曾两次为林某安排了过渡房;同时,区政府根据拆迁安置政策作出的《关于唐某、林某拆迁房屋安置的通知》是对林某租用公房租赁关系的正式追认。依据上述事实,应当认定该《安置通知》具有法律效力。林某要求区政府予以安置,也是合理的。

      3.郊南区人民政府负有履行《安置通知》的职责

      郊南区政府安置通知送达相对人后,就负有履行安置通知、为林某安排住房的职责。区政府在没有作出任何书面变更原通知的情况下,取消林某的安排住房资格,致使林某一直暂住在单位招待所过渡,无法得到合理安置。这是不履行其法定职责的行为,是违反法律规定的不作为行为。区政府答辩时称:林某不具备《涠洲市建设拆迁安置办法》规定条件,不属于拆迁安置对象,不能安排住房的理由不成立。

      因此,人民法院依法判决:限令郊南区人民政府在判决生效三个月内履行《安置通知》,对林某进行安置。

      土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。

      ――《中华人民共和国土地管理法》第16条第1款

      1931年,周某之夫张甲与张乙等人利用绵堤市建西区水井巷27号一栋(建筑面积91.09平方米,共6间)楼房合伙经营“瑞生药房”。1946年12月,张甲以马某的名义购买了此房。1952年经公证后由房产局批准,该房屋产权人更名为张甲。1952年11月,绵堤市人民政府统计局核准的瑞生药房《调整资本报告书》中记载:瑞生药房固定资产为957.60元,其中不动产(即楼房6间)为600元,铺底为175元。1954年9月,张乙病故后,张甲同张乙之子等人签订契约,继续合伙经营“瑞生药房”。合伙契约中记载的固定资产等数据与前核准的数据相符。

      1956年,国家对私营工商业进行社会主义改造时,瑞生药房的房产、流动资金、设备以及低值易耗品转为绵堤市医药行业公私合营的资产,其中27号房作价1000元,核定张甲的股金为691.46元,每月股息8.60元。改造后,27号房先后由绵堤市医药公司、绵堤市制药厂使用并交纳房地产税,纳入国有固定资产管理。张甲领取了股息。但房产底账上产权人仍为张甲。1992年10月,张甲病故。1995年4月,周某和女儿张某某以房产局保存的房产底账上房屋产权人仍是张甲的名字为由,向市房地产管理机关办理了房产继承手续,并取得了私有房产证。

      1996年4月,周某以27号房是其私产为由,向绵堤市建西区房地产管理处申请仲裁,要求制药厂归还房屋并补交租金。建西区房地产仲裁委员会于同年9月16日作出仲裁决定:27号房屋产权属周某所有,制药厂退房并补交租金。制药厂不服,申请复议。绵堤市房地产仲裁委员会经复议认为:27号房屋产权在公私合营时并未发生变化,制药厂提出的该房作价1000元入股一节,因其提出的《固定资产明细分类账》并非房屋合营时的原始凭证,同当时房屋合营时应履行的法定手续也不相符,故不能认定该房屋已作价入股。并裁决:制药厂将房屋腾退给周某,并补交1956年2月至1997年12月的房租(扣除维修费)14787.04元。制药厂对此复议裁决不服,于1998年1月30日向建西区人民法院起诉,要求确认27号房产权归该厂所有。

      区人民法院审理认为:水井巷27号房屋产权业经房地产行政主管部门查实并确认归周某、张某某所有,本院无据否定。周某、张某某要求制药厂腾退房屋和补交租金的请求合理,应予支持。判决:驳回制药厂的诉讼请求;制药厂于本判决生效后6个月内从水井巷27号房迁出;制药厂补交1956年2月至1997年12月欠交租金14787.04元,补交1998年1月至2000年12月每月租金118.25元计2822元,两项合计17605.04元。制药厂不服此判决,以争执的房屋已公私合营,其产权应归本厂所有,不应退还房屋和补交租金为由,上诉于绵堤市中级人民法院。

      中级人民法院经审理认为:1956年公私合营时,瑞生药房使用的水井巷27号房屋及其他低值易耗品,经过清产核资已作价入股。私房代表人张甲领取了股息。公私合营后,制药厂将该房纳入国有固定资产管理使用至今,并一直交纳房地产税。27号房已公私合营,不仅有公私合营当时公方代表和合营后固定资产账证明,原瑞生药房合伙人也证明此事。据此,应确认27号房屋属国家所有,由制药厂管理使用。于2001年9月15日判决:一、水井巷27号房屋产权属国家所有,由制药厂管理使用;二、驳回周某、张某某的诉讼请求。

      《土地管理法》

      第16条土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。

      单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

      当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起30日内,向人民法院起诉。

      在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。

      1.《土地权属争议处理暂行办法》

      第14条当事人申请处理土地权属争议,应当提交书面申请书。

      申请书应当载明以下事项:

      (一)申请人和对方当事人的姓名或者名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名、职务;

      (二)请求的事项、事实和理由;

      (三)有关证据;

      (四)证人的姓名、工作单位或者住址、邮政编码。

      第20条土地权属争议双方当事人对各自提出的事实和理由负有举证责任,应当及时向土地管理部门提供有关证据。

      第21条证据有以下几种:

      (一)人民政府颁发的确定土地权属的凭证;

      (二)人民政府或者主管部门批准征用、划拨或者出让土地的文件;

      (三)争议双方当事人依法达成的书面协议;

      (四)人民政府或者司法机关处理争议的文件或者附图;

      (五)证人证言;

      (六)其他证据。

      第23条在土地权属争议解决之前,任何一方不得改变土地的现状和破坏土地上的附着物,不得影响生产和在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物。擅自在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物的,土地管理部门有权责令停止施工。

      第24条土地管理部门对受理的土地权属争议案件,应当在查清事实、分清责任的基础上先行调解。

      第27条调解未达成协议的,或者调解书送达前一方或者双方反悔的,土地管理部门应当及时提出处理意见,报人民政府作出处理决定。

      第29条当事人对处理决定不服的,可以依照《行政复议条例》或者《中华人民共和国行政诉讼法》申请行政复议或者提起行政诉讼;期满不申请复议,也不起诉的,处理决定即发生法律效力,作为土地登记的依据。

      第32条调处土地权属争议需要重新确认所有权和使用权的,由县级以上人民政府确认所有权和使用权,核发土地证书。

      第33条土地管理部门在办案过程中发现受理的案件不属于土地权属争议案件,属于土地侵权或者土地违法案件的,应当依照土地侵权或者土地违法案件的有关规定处理。

      2.最高人民法院《关于因体制变动引起的房地产纠纷案法院不应受理的复函》

      双方讼争的海南省三亚市榆林天然暴露试验站房屋、土地纠纷是因机械电子工业部第五研究所体制变动引起的,应由有关部门解决,不应由人民法院作为民事案件受理。

      3.最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》

      (一)凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼,由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。

      (二)公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服,或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服,依法向人民法院提起的行政诉讼,由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。

      (三)凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。

      4.最高人民法院《关于不服政府或房地产行政主管部门对争执房屋的确权行为提起诉讼人民法院应作何种案件受理问题的函》

      人民法院对当事人对人民政府或房地产行政主管部门关于房屋产权争议的确权决定不服而提起诉讼的,人民法院应作为行政案件受理。

      5.最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》

      (一)公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关以职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为行政案件受理。

      (二)拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。

      房地产诉讼是指以房地产或者房地产有关的具体法律行为为诉讼标的的各类民事、行政诉讼的总称。房地产诉讼之所以成为一类诉讼案件,就在于其诉讼标的的特殊。房地产诉讼因具体案件的不同,分别表现为民事案件、行政案件。所以,应当分别依照《民事诉讼法》、《行政诉讼法》的有关规定办理。

      目前,我国房地产争议案件有增多的趋势。房地产纠纷一般发生在当事人双方之间、当事人与房地产管理部门双方之间或者争议双方当事人与房地产管理部门三方之间。解决房地产纠纷应当区分纠纷到底是发生在哪几个当事人之间,并以此决定解决争议的方法。如果争议发生在当事人双方之间,一般的解决办法是通过当事人双方的协商来解决争议;如果无法达成协议则可以通过房地产管理部门调解解决或者提起民事诉讼。如果,争议发生在当事人与房地产管理部门双方之间或者争议双方当事人与房地产管理部门三方之间,则一般应当通过行政手段,由房地产管理部门通过具体行政决定等行政行为解决,当事人经过行政复议结果仍不满意的,可以以作出该行政行为的行政机关为被告,提起行政诉讼;并且可以就民事部门提出附带民事诉讼。

      本案的关键是房屋是否在公私合营中转为国有财产,以及对相关证据的认定。有以下法律问题应当澄清:

      (1)国家对于公私合营改造过程中,原工商业者的营业用房的产权归属问题,采取的是赎买政策。即对作价入股的房屋,国家对原工商业者在一定时期内发放定息,弥补其损失;房屋的产权归国家所有,并由国家安排由有关企业、单位管理、使用。此定息并非房屋使用租金。人民法院在处理有关公私合营的房屋产权纠纷,应以是否经过公私合营改造,作为确定争议之房屋产权是归国家所有,还是归原业主所有的标准。

      本案双方当事人争议的水井巷27号房屋产权归属纠纷,应按上述原则处理。至于房屋产权变更手续问题,因历史原因,绵堤市医药公司和中药厂未办理房屋产权转移手续,应在确认产权后予以补办。

      (2)周某、张某某认为27号房屋未经过公私合营改造,其主要事实根据是三点:一是房产局保管的房产登记卡片上,27号房屋的产权人仍是张甲。二是按当时房屋作价1000元计算,张甲的入股股金只有691.46元,不可能包括房屋的作价。三是绵堤市医药公司拿不出清产合资表来证明房屋已经合营。

      我们认为上述两点,很难作为周某、张某某享有房屋产权的根据。首先,主张房屋产权,应以房屋产权证为准。房产登记卡片属于房产资料记载。它本身不是房屋所有权的合法凭证。作为证明房屋产权存在的证据资料,它必须和其他有关证据结合起来,才能证明房屋产权关系。房产部门仅凭房产登记卡片的记载,就给周某、张某某办理了房屋所有权登记手续,缺乏事实及法律依据。房管部门及其仲裁委员会的认定显属不当。一审法院以房管部门的处理作为根据,也就缺乏充分根据。

      关于张甲的入股股金与房屋折价之间的差额问题。对瑞生药房进行公私合营改造时,瑞生药房是由6个人合伙经营的,瑞生药房财产作价后,应按各合伙人合伙投入的财产的比例,折算每个合伙人入股的股金。作价的房屋钱和其他固定资产被分摊在每个合伙人的股份里。这就是张甲的股金与房屋折价不符的原因。

      虽然制药厂清产合资表已丢失,但自1956年进行改造后,张甲即迁出了27号房;张甲一直领取定息;该房一直由市医药公司、制药厂交纳房地产税;张甲本人到死亡时也一直未提出过产权主张。这些事实,都能佐证27号房已经公私合营,不存在归原所有者所有的问题。

      (3)房地产部门确权不当是本案纠纷得以发生、扩大的原因所在。本案中,房产部门仅以其保存的房产底账上房屋产权人仍是张甲的名字为依据,便为周某和女儿张某某办理了房产继续手续,颁发了私有房产证,并作出相关仲裁裁决的行为,均缺乏法律和事实依据,显属不当。实际上,周某和张某某也是凭借有关部门的不当确权,来主张所谓房屋产权的。
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