• 房地产产籍管理中易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:47 浏览:加载中

  •   孙某于1942年购置了坐落在北京市西二尖瓣某处的房屋共14间,产权登记在已去世的父亲名下,房产由其胞弟及二嫂共同管理。1951年产权重新登记时,孙某向北京地政部门提交弃权书,将房产转到二哥及二嫂名下。此后孙某因故返回北京,其胞弟系将房产证交给孙某,由其居住、管理、维修、收租。孙家亲友和承租人均认为产权系孙某所有。在孙某及其胞弟的人事档案中,孙某称自有房间14间,收取房租,其胞弟称孙某1942年买了一处房产,自己1952年以前挪用过房租。“文化大革命”中,孙某将房产交公,1983年国家落实私房政策时,房管部门通知孙某之子A领取房租结算款800余元,由A交给了孙某。因此,其胞弟的子女B、C、D、E提出异议。孙某遂于1983年11月诉至人民法院,要求确认产权为自己所有。一审诉讼中孙某死亡,由其子女A等承继诉讼。

      《城市房地产管理法》

      第62条经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作,可以制作统一的房地产权证书,依照本法第60条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

      1.《土地登记规则》

      第10条土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记,必须向土地管理部门提交下列文件资料:

      (一)土地登记申请书;

      (二)单位、法定代表人证明,个人身份证明或者户籍证明;

      (三)土地权属来源证明;

      (四)地上附着物权属证明。

      委托代理人申请土地登记的,还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。

      第11条申请土地登记,申请者须向土地管理部门领取土地登记申请书。

      土地登记申请书应当载明下列基本事项,并由申请者签名盖章:

      (一)申请者名称、地址;

      (二)土地坐落、面积、用途、等级、价格;

      (三)土地所有权、使用权和土地他项权利来源证明;

      (四)其他事项。

      第14条土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果,对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核,填写土地登记审批表。

      土地登记审批表以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,应当分别填写土地登记审批表。

      第59条土地登记形成的文件资料主要有以下几种:

      (一)土地登记申请书;

      (二)土地登记收件单;

      (三)土地权属证明文件、资料;

      (四)土地登记审批表;

      (五)地籍图;

      (六)土地登记簿(卡);

      (七)土地证书签收簿;

      (八)土地归户册(卡);

      (九)土地登记复查申请表;

      (十)土地登记复查结果表;

      (十一)确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。

      土地登记文件资料由土地管理部门指定专人管理、更新、提供应用。

      第60条土地登记卡以街道(乡、镇)为单位,按街坊(村)及宗地号顺序排列组装土地登记簿。

      宗地分割的,在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。

      宗地合并的,以合并后的宗地号顺序排列。

      第61条土地归户卡以县级行政区为单位,按土地权利人名称第一个字(或姓氏)笔画排列组装土地归户册。

      第62条土地登记文件资料的查阅,按照土地管理部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。

      土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。需要查询土地登记文件资料的,受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请求。凡符合查询规定的,土地管理部门应当出具书面查询结果或资料。

      第63条任何单位和个人不得伪造、擅自涂改和复制土地证书、土地登记文件资料。

      第64条《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和土地他项权利证明书式样由国家土地管理局统一制定,由国家土地管理局或其授权的单位统一印制。

      土地登记卡和土地归户卡由国家土地管理局统一格式,由县级以上地方人民政府土地管理部门印制。

      土地登记所需的其他表、卡、簿按照国家土地管理局制订的基本格式要求,各省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门可进行适当补充规定。

      任何单位和个人不得非法印制土地证书。非法印制的土地证书无效。

      第65条土地登记卡是土地登记的主件,也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据;土地证书是土地登记卡部分内容的副本,是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。

      2.《城市房地产权属登记管理办法》

      第31条房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

      3.《城市房地产权属档案管理办法》

      第3条房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录,是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据,是城市建设档案的组成部分。

      第4条国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产权属档案管理工作。

      省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的管理工作。

      直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的具体管理工作。

      房地产权属档案管理业务上受同级城建档案管理部门的监督和指导。

      第5条市(县)人民政府房地产行政主管部门应当根据房地产权属档案管理工作的需要,建立房地产权属档案管理机构,配备专职档案管理人员,健全工作制度,配备必要的安全保护设施,确保房地产权属档案的完整、准确、安全和有效利用。

      第6条从事房地产权属档案管理的工作人员经过业务培训后,方可上岗。

      第7条房地产权属登记管理部门应当建立健全房地产权属文件材料的收集、整理、归档制度。

      第8条下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围:

      一、房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件:

      (一)房地产权利人(自然人或法人)的身份(资格)证明、法人代理人的身份证明、授权委托书等;

      (二)建设工程规划许可证,建设用地规划许可证,土地使用权证书或者土地来源证明,房屋拆迁批件及补偿安置协议书,联建或者统建合同,翻改扩建及固定资产投资批准文件,房屋竣工验收有关材料等;

      (三)房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等;

      (四)设定房地产他项权利的有关合同、文件等。

      二、房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图;房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。

      三、房地产产权登记工作中形成的各种文件材料,包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。

      四、反映和记载房地产权属状况的信息资料,包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录像带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。

      五、其他有关房地产权属的文件资料,包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。

      第9条每件(宗)房地产权属登记工作完成后,权属登记人员应当及时将整理好的权属文件材料,经权属登记负责人审查后,送交房地产权属档案管理机构立卷归档。任何单位和个人都不得将房地产权属文件材料据为己有或者拒不归档。国家规定不得归档的材料,禁止归档。

      第10条归档的有关房地产权属的资料,应当是原件;原件已存城市建设档案馆或者经房地产管理部门批准认定的,可以是复印、复制件。复印、复制件应当由经办人与原件校对、签章,并注明校对日期及原件的存放处。

      第11条归档的房地产权属资料,应当做到书写材料合乎标准、字迹工整、内容规范、图形清晰、数据准确、符合档案保护的要求。

      第12条房地产权属档案管理机构应当按照档案管理的规定对归档的各种房地产权属档案材料进行验收,不符合要求的,不予归档。

      第13条房地产权属档案管理机构对归档的房地产权属文件材料应当及时进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具。

      第14条房地产权属档案应当以丘为单元建档。丘号的编定按照国家《房产测量规范》标准执行。

      第15条房地产权属档案应当以房地产权利人(即权属单元)为宗立卷。卷内文件排列,应当按照房地产权属变化、产权文件形成时间及权属文件主次关系为序。

      第16条房地产权属档案管理机构应当掌握房地产权属变化情况,及时补充有关权属档案材料,保持房地产权属档案与房地产权属现状的一致。

      第17条房地产权属档案管理人员应当严格执行权属档案管理的有关规定,不得擅自修改房地产权属档案。确需变更和修改的,应当经房地产权属登记机关批准,按照规定程序进行。

      第18条房地产权属档案应当妥善保存,定期检查和鉴定。对破损或者变质的档案,应当及时修复;档案毁损或者丢失,应当采取补救措施。未经批准,任何人不得以任何借口擅自销毁房地产权属档案。

      第19条保管房地产权属档案应当配备符合设计规范的专用库房,并按照国家《档案库房技术管理暂行规定》实施管理。

      第20条房地产权属档案管理应当逐步采用新技术、新设备,实现管理现代化。

      第21条房地产权属档案管理机构应当与城市建设档案管理机构密切联系,加强信息沟通,逐步实现档案信息共享。

      第23条房屋自然灭失或者依法被拆除后,房地产权属档案管理机构应当自档案整理归档完毕之日起15日内书面通知城市建设档案馆。

      第24条房地产权属档案管理机构应当充分利用现有的房地产权属档案,及时为房地产权属登记、房地产交易、房地产纠纷仲裁、物业管理、房屋拆迁、住房制度改革、城市规划、城市建设等各项工作提供服务。

      第26条查阅、抄录和复制房地产权属档案材料应当履行审批手续,并登记备案。

      涉及军事机密和其他保密的房地产权属档案,以及向境外团体和个人提供的房地产权属档案应当按照国家安全、保密等有关规定保管和利用。

      第27条向社会提供利用房地产权属档案,可以按照国家有关规定,实行有偿服务。

      第28条有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

      (一)损毁、丢失房地产权属档案的;

      (二)擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的;

      (三)涂改、伪造房地产权属档案的;

      (四)擅自出卖或者转让房地产权属档案的;

      (五)违反本办法第9条规定,不按照规定归档的;

      (六)档案管理工作人员玩忽职守,造成房地产权属档案损失的。

      第30条有下列行为之一的,按照有关法律法规的规定处罚:

      (一)在利用房地产权属档案的过程中,损毁、丢失、涂改、伪造房地产权属档案或者擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的;

      (二)企事业组织或者个人擅自出卖或者转让房地产权属档案的。

      房地产产籍,是指在房地产登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料,经过整顿、加工、分类而形成的图、档、卡、册、表等资料的总称。房地产产籍管理,是指对房地产登记等一系列权属管理和测绘过程中所形成的各种图、档、卡、册、表等产籍资料,经过加工整理分类,运用科学的方式进行的综合管理。

      房地产产籍资料是审查和确认产权的重要依据,是进行房地产产权管理、城市建设和房地产经营的基础资料。产籍是在产权登记和清理过程中形成的资料性文件档案,它记录和反映了房地产产权状况,房、地状况,是进行产权管理的依据。而产籍管理则是房地产产权管理的基础和手段。审查房地产产权,首先要查清产籍资料,即图、档、卡、册中的产权人、产权来源、产权状况和历史演变等基本情况,然后与申请人申请及现状进行比较,才能准确确认产权人。由此可见,产籍对产权管理是至关重要的。可以说,没有产籍,产权管理也就无从谈起。

      房地产产籍主要有图、档、卡、册组成。它通过图形、文字记载、原始证件,来记录、反映产权状况、房屋状况及其土地使用的情况等。

      1.图

      即房地产平面图,是专为房地产产权登记和管理而绘制的一种专用图纸,反映房地产的位置、结构等。

      2.档

      即房地产档案,是通过房地产产权登记和办理所有权转移以及变更登记等把各种产权证件、证明和各种文件、历史资料等搜集起来,用科学的方法加以整理、分类装订成册。其主要作用是记录、反映产权人及房屋、用地状况演变,包括产权登记等各种申请表、墙界表、调查材料和原始文字记载以及有原有契证等,反映了房地产权属及房、地演变的过程,是审查和确认产权的重要依据。

      3.卡

      即房地产卡片,是房地产产权登记申请书中产权人情况、房屋状况及产权来源、土地使用状况等作扼要的摘录而制成的卡片。房屋卡片的主要作用是为了便于查阅房地产的情况,即使对各类房地产进行例行的和必要的统计汇总,便于进行分类统计使用。

      4.册

      即房地产登记簿册,包括登记收件簿、发证记录和房屋总册,是根据房地产产权登记的成果和分类管理的需要而填制的,是产权状况和房屋状况的缩影。

      对于本案的认定和处理主要应把握以下几点:

      1.孙某于1951年所写的上述房产弃权声明书是否有效

      第一种意见认为:弃权书的内容是虚假的。孙某由于自身的原因,对国家政策产生误解,不是本人真实意思表示,仍应是房产的产权所有人。孙某去世后,应由其法定继承人A等继承。

      第二种意见认为:弃权书是孙某个人所为的有效性民事行为,但房产是孙某与其妻的共同财产,孙某无权全权处置,他只能放弃属于孙某自己的产权部分,而孙某之妻的产权应当视为没有放弃。

      第三种意见认为:弃权书经过鉴定确认为孙某本人亲笔所写,尽管内容不符合实际,孙某是因为自己的问题,担心财产有被没收的可能,采取了规避的手段,但是这种行为产生的法律后果已经过了30多年,他与妻子从未向有关部门提出更正,应当视为孙某之妻是默认的。因此,法律不能再予以保护,应当认为弃权书是有效的。

      2.产权证的效力

      第一种意见认为:建国后,产权登记时,孙某弃权,而由其胞弟及其二嫂登记产权,应当视为孙某的权宜之计,此后较长时间实际仍为孙某行使管理权,故不应依照房产证确定本案的产权的归属。而应当从实际出发,认定为孙某所有。

      第二种意见认为:产权登记是国家对房屋所有权的确认,经过30多年孙某夫妻从未提出利益,因此,应按契证确定产权。

      在审理中有一种处理意见认为,应确认产权归孙某之胞弟及二嫂共同所有,由他们的子女分别继承。这是因为房屋产权产籍资料是房屋管理部门管理房屋的重要依据,应当根据产权产籍资料的记载,确认房屋产权人。

      我们认为,上述房屋产权应归属于孙某所有,由其子女A等依法继承。因为,的确房屋产权产籍资料是房屋管理部门管理房屋的重要依据,但是房屋始终是由孙某占有、使用、管理及处分,而且其所有亲朋好友也均认定房屋产权人为孙某,尽管房屋产权证更名为他人,还应结合实际情况,具体问题具体处理,将房屋产权判归孙某所有,由其子女继承。同时必须到房产部门将产权所有人更名为孙某,以便完善房屋产权产籍资料的记载。
  • (责任编辑:中国历史网)
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