• 房屋权属登记易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:47 浏览:加载中

  •   张某、李某夫妇以10万元的价格购置本市的一栋二层楼房,后因工作单位较远,决定将该房卖掉。张某赴外地出差,程某经人介绍,找到李某,称愿以9万元价格购买该房。双方经协商确定以11万元价格转让该房。次日,程某将5万元送来。李某遂将房屋钥匙交给程某,但因产权证被张某存放在单位,李某提出待丈夫出差回来,即办理产权过户登记。办完手续后程某再付另6万元。张某从外地返回后得知该房价格已经上涨,遂找到程某,要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续,程某不同意,张某便以12万元的价款将该房卖给了王某,并与王某办理了登记过户手续。王某找到程某要求其搬走,程某遂到法院提起诉讼。诉称张某、王某侵犯其房屋所有权,要求法院解除张某与王某之间的房屋买卖合同。张某提出,其妻李某将该房卖给程某时,他并不知道,也未得到其同意,因此该买卖行为是无效的。

      嘉瑞县祁百镇工商行政管理所将旧的二层楼办公房屋共8间于某年3月以25万元价格卖给该镇居民尤某,双方订立了房屋买卖合同,尤某随即交清房款,房屋归尤某所有。同年,尤某因自用有余,便将该房中楼上楼下各1间以8万元的价格出卖给同镇的魏某。

      两年之后,尤某提出要魏某退还房屋,并表示除退还全部房款外,愿意补贴魏某损失费1万元,但魏某不依,双方为此产生纠纷。为此,尤某持他与工商行政管理所签订的房屋买卖合同及收款收据,到祁百镇房产管理所申请房屋所有权登记。因见尤某手续齐全,在现场查勘时,也未曾发现尤某向魏某转卖房屋及有纠纷一事,就向尤某颁发了房屋所有权证。

      尤某领取了房屋所有权证后,向魏某表示:自己拥有房屋所有权证;他虽和魏某订有卖房合同,但并未到房管部门办理产权过户及登记手续,因而是无效的;自己愿意退还魏某的买房款并补偿损失。并限定魏某在1个月内退出房屋,否则他将向人民法院起诉,强制魏某迁出。

      魏某见状,通过关系找到祁百镇房管所所长,也取得了两间房屋的所有权证。并向县房地产管理处反映,要求收回尤某的房屋所有权证,将自己的房屋剔除后,再给其重新发证。尤某随即到县房地产管理处反映。

      县房地产管理处经调查认为:尤某和魏某存在房屋产权争议,不具备颁发房屋所有权证的条件,要求尤、魏交回已领取的房屋所有权证,待双方协商解决争议后或由法院裁决后,重新领证。同时,因嘉瑞县房屋所有权证是由县人民政府颁发,县房地产管理处便向县人民政府报告了这一情况,并建议县人民政府行文注销尤、魏的房屋所有权证。不久,县人民政府以手续不全、重复登记为由,撤销了魏某的房屋所有权登记,注销了房屋所有权证;以不如实申报产权、产权存有纠纷为由,撤销了尤某的房屋所有权登记,注销了房屋所有权证。

      尤、魏均对上述决定不服,双方先后向嘉瑞县的上一级人民政府提出行政复议。丹店市人民政府行政复议委员会受理了尤、魏的复议申请。

      对于注销尤某的房屋所有权证,市人民政府行政复议委员会认为:县人民政府在向尤某颁发房屋所有权证时,未查清尤某已和魏某订立房屋买卖合同这一事实,且尤某在向房管机构申报产权时纠纷已经存在,但仍然给尤某发了房屋所有权证,不符合房地产登记时应当“房屋所有权清楚,没有争议”的条件,县人民政府撤销尤某的房屋所有权登记、注销房屋所有权证的行政行为是正确的,决定予以维持。

      对于注销魏某的房屋所有权证,市人民政府行政复议委员会认为:因工作人员徇私给魏某颁发房屋所有权证的行为明显不当。注销魏某的房屋所有权证,是县人民政府依法纠正其工作失误的行为,决定予以维持。

      为此,尤、魏均分别向嘉瑞县人民法院提出行政诉讼,要求撤销县人民政府注销其房屋所有权证的决定,以维护自己合法的房产所有权。县人民法院在审理后判决:维持县人民政府注销尤、魏的房屋所有权证这一行政行为。尤、魏仍然不服,分别向市中级人民法院提起上诉。对于尤某的上诉,市中级人民法院认为:尤某购买镇工商行政管理所的房屋这一事实是清楚的,尤某按规定领取房屋所有权证并无不妥。至于尤某将房屋卖给魏某是否有效的问题,不应影响尤某先取得房屋所有权。因此,以瞒报所有权情况为由注销尤某的房屋所有权证适用的法律、法规不当,判决撤销县人民政府注销尤某房屋所有权证这一行政行为。对于魏某的上诉,市中级人民法院认为:原判决认定的事实清楚,适用的法律、法规正确,判决驳回魏某的上诉,维持原判。

      尤某胜诉以后,持房屋所有权证向县人民法院提出民事诉讼,要求法院判令魏某迁出。县人民法院审理后认为:尤某和魏某在订立房屋买卖合同时,虽未到房产管理部门办理产权过户手续,但双方订立买卖房屋合同是自愿的,魏某的购房款都已交付清楚,魏某实际上使用房屋已达两年之久,因此,应继续履行合同。根据该省高级人民法院审判委员会通过的《关于审理房地产案件若干问题的意见》第20条中“双方自愿、依法订立了房屋买卖合同,并实际交付了房屋和房价款,一方在办理产权转移登记手续前翻悔的,一般不予允许,应责令其继续履行合同,并责令双方补办产权转移登记手续”的规定,县人民法院责令尤某协助魏某补办产权转移手续;对魏某提出的收回尤某赚取的费用的要求,则不予支持。尤某不服,再次向市中级人民法院上诉。市中级人民法院审理后,决定维持原判,驳回上诉。

      本案经过行政复议、行政诉讼和民事诉讼,诉讼耗时长,当事人诉讼成本高,但最终并未改变尤、魏两人原来订立的房屋买卖合同。

      颜某在贷款期满时因故无法还清某县工商银行贷款,便向银行申请转贷。银行同意转贷1年,并要求颜某提供担保或是财产抵押。颜某担心他拥有的别墅一旦抵押,会影响其个人声誉,对其经营不利,而不愿办理财产抵押。银行要求颜某出示其房屋所有权凭证,颜某即将他的房屋所有权证交银行查看。不料银行以怕颜某卖掉别墅,致其贷款无法收回为由,将颜某的房屋所有权证扣留。银行提出如要归还产权证,颜某应会同银行办理房产抵押手续,颜某仍不同意,产权证目前仍在银行手中。

      颜某遂到该县房管局提出挂失,并要求补领权属证书。房管局查明颜某的房屋所有权证并非遗失后,决定不予补发。颜某以县房管局不履行法定职责为由,向县人民法院提出行政诉讼,要求法院判令房管局为其补发房屋所有权证。

      《城市房地产管理法》

      第60条第2、3款在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

      房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

      第70条房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

      房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

      1.《城市房地产权属登记管理办法》

      第3条本办法所称房屋权属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。

      本办法所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

      本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

      第4条国家实行房屋所有权登记发证制度。

      申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记,领取房屋权属证书。

      第5条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

      依法登记的房屋权利受国家法律保护。

      第6条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

      第9条房屋权属登记分为:

      (一)总登记;

      (二)初始登记;

      (三)转移登记;

      (四)变更登记;

      (五)他项权利登记;

      (六)注销登记。

      第10条房屋权属登记依以下程序进行:

      (一)受理登记申请;

      (二)权属审核;

      (三)公告;

      (四)核准登记,颁发房屋权属证书。

      本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第11条房屋权属登记由权利人(申请人)申请。

      权利人(申请人)为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请。

      权利人(申请人)为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名。

      共有的房屋,由共有人共同申请。

      房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。

      房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

      第12条权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。

      第13条权利人(申请人)申请登记时,应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。

      代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人的有效证件外,还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。

      第16条新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

      集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件,申请房屋所有权初始登记。

      第17条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

      申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

      第18条权利人名称变更或房屋现状发生下列情形之一的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记:

      (一)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;

      (二)房屋面积增加或者减少的;

      (三)房屋翻建的;

      (四)法律、法规规定的其他情形。

      申请变更登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

      第21条有下列情形之一的,由登记机关依法直接代为登记:

      (一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;

      (二)无人主张权利的房屋;

      (三)法律、法规规定的其他情形。

      代为登记的房屋,不颁发房屋权属证书。

      第22条有下列情形之一的,经权利人(申请人)申请可以准予暂缓登记:

      (一)因正当理由不能按期提交证明材料的;

      (二)按照规定需要补办手续的;

      (三)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

      第23条有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的决定:

      (一)属于违章建筑的;

      (二)属于临时建筑的;

      (三)法律、法规规定的其他情形。

      第24条因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

      申请注销登记,权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书,相关的合同、协议、证明等文件。

      第25条有下列情形之一的,登记机关有权注销房屋权属证书:

      (一)申报不实的;

      (二)涂改房屋权属证书的;

      (三)房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;

      (四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

      注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,并送达权利人。

      第26条登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记,对暂缓登记、不予登记的,应当书面通知权利人(申请人)。

      第27条登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记,并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销,并注销房屋权属证书。

      第32条共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份。

      房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。第34条《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定,证书由市、县房地产行政主管部门颁发。

      第36条以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关注销其房屋权属证书、没收其非法所得,并可对当事人处以1000元以下罚款。

      涂改、伪造房屋权属证书的,其证书无效,登记机关可对当事人处以1000元以下罚款。

      非法印制房屋权属证书的,登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书,并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第38条登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的,应当给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      2.《城市公有房屋管理规定》

      第8条公有房屋实行所有权登记制度。公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。

      第9条公有房屋产权人应当在规定期限内,到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权登记手续,经审查合格后领取《房屋所有权证》。

      共有房屋由房屋共有人共同申请所有权登记,领取《房屋共有权证》。

      第10条公有房屋所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的,公有房屋产权人应当在规定期限内到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失登记。

      第11条办理公有房屋所有权登记、所有权转移登记和房屋状况变动登记手续时,应当按照下列要求提交证明文件:

      (一)新建、改建和扩建的房屋,应当提交立项、规划、用地和建设等部门的批准文件和证件;

      (二)购买的房屋,应当提交原《房屋所有权证》买卖合同和批准买卖的文件;

      (三)划拨的房屋,应当提交原《房屋所有权证》和划拨的有关文件;

      (四)赠与的房屋,应当提交原《房屋所有权证》、有关批准文件、赠与合同和公证书;

      (五)交换的房屋,应当提交双方的《房屋所有权证》和双方签订的交换合同。

      3.《城市私有房屋管理条例》

      第6条城市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。

      数人共有的城市私有房屋,房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。

      第7条办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须按下列要求提交证件:

      (一)新建、翻建和扩建的房屋,须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸;

      (二)购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证;

      (三)受赠的房屋,须提交原房屋所有权证、赠与书和契证;(四)交换的房屋,须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证;

      (五)继承的房屋,须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证;

      (六)分家析产、分割的房屋,须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证;

      (七)获准拆除的房屋,须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。

      证件不全或房屋所有权不清楚的,暂缓登记,待条件成熟后办理。

      4.《城市商品房预售管理办法》

      第6条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

      未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。第12条预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县级人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。

      由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

      5.《城市房地产转让管理规定》

      第7条房地产转让,应当按照下列程序办理:

      (六)房地产管理部门办理权属登记手续,核发房地产权属证书。

      6.《城市房地产租赁管理办法》

      第13条房屋租赁实行登记备案制度。

      签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

      第14条房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第15条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

      第15条申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:

      (一)书面租赁合同;

      (二)房屋所有权证书;

      (三)当事人的合法证件;

      (四)城市人民政府规定的其他文件。

      出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。

      出租委托代管房屋,还须提交委托代管人授权出租的证明。

      第17条《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

      7.建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》

      (一)凭证出售公有住房。

      按照房改政策出售公有住房的单位(以下简称售房单位),必须持有合法的《房屋所有权证》,尚未登记确权的,不得出售。凡房屋所有权不清或有争议的应当暂缓出售。待确权发证后再行出售,已登记确权尚未发证的,房地产权属登记机关应当优先发证,凭证出售。

      (二)申请权属登记。

      (1)购房人按规定一次性付清价款的,从付款之日起(以开具发票日期为准)3个月内凭有关文件到房屋所在地房地产权属登记机关办理权属转移登记手续,由购房人签章领证。

      (2)购房人以抵押贷款方式购买的,在办理权属登记时,应同时提交抵押贷款协议(或合同),并办理他项权利登记,在《房屋所有权证》上填注设定他项权利摘要,另发《他项权利证》,交抵押权人存执。

      (3)发证与权证注记。

      ①职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,经登记核实后,发给《房屋所有权证》,产别为“私产”,注记:“房改出售的成本价房,总价款:××元。”

      ②职工以标准价购买住房,拥有部分产权。经登记核实后,也发给《房屋所有权证》,产别为“私产(部分产权)”,注记:“房改出售的标准价房,总价款:××元,售房单位××××,产权比例为××(个人);××(单位)。”

      ③上述两款的“总价款”,是指实际售价与购得建筑面积的乘积,不是指按规定折扣后的实际付款额。

      ④以成本价或标准价购买的住房,应在《房屋所有权证》上注记限定进入市场的时间,以签发《房屋所有权证》的日期推算。

      ⑤以成本价或标准价购买的住房,产权来源为“房改售房”。数人出资购房并要求核发《房屋共有权证》的,经登记核实后,可发给权利人《房屋共有权证》,并根据投资比例,注记每人所占份额。

      (4)凡未按上述规定办理权属登记的,应采取有效步骤按本规定予以更正与规范。

      (三)房改售房的权属登记发证工作,只能由房地产行政管理部门办理,任何部门(或单位)均不得以任何借口自行印制与颁发证明房屋权属关系、带有确权性质的任何证书。已经颁发的,由当地房地产行政管理部门公告宣布无效;颁发部门(或单位)应立即停止这一行为,限期将已颁发证书收回、销毁;重新到房地产行政管理部门办理权属登记和领证。

      (四)对于住房投资体制改革以来,所建造的各类房屋产权的确认,如集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等,原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。产权划分条款订立不明确的,应由当事人再行协商,补签协议予以明确,按补签协议划分产权。今后,各类建房协议(或合同)凡涉及产权划分的,都应明确规定房屋建成后的产权分配。

      8.《关于军队房改售房权属登记发证有关问题的通知》

      (一)军产住房向军队干部、职工出售,军队售房单位应按照国务院和中央军委规定的房改售房的有关政策与购房人签订售房协议书。购房人持有关证件在房屋所在地政府房地产管理部门办理产权过户登记手续,领取房屋所有权证。

      (二)购房人可委托售房管理单位集中到房屋所在地政府房地产管理部门办理产权过户登记手续。地方政府房地产管理部门按规定验收有关产权证件和总后勤部批准售房的文件、军产住房出售协议书及有关房屋产权的资料。经审查核批后,发给购房人《房屋所有权证》,并注明“军队房改售房”,明确允许转让的时限和条件。

      房屋产权登记,是指房屋所有权和他项权利(租赁、抵押等)的登记。房屋产权登记是房地产产权管理的主要内容,是依法确认房屋所有权的法定形式之一。根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》的规定,房屋所有人必须在规定期限内到房屋所在地的登记机关申请产权登记,经市、县人民政府主管房产所房屋所有权登记的机关审查、确认产权后,发给房屋所有权证。房屋所有权证是房屋所有权唯一的合法凭证。房屋所有人凭证管理房产;凭证出售、出租房屋;凭证办理抵押手续;凭证申请房屋翻建、扩建;凭证申请办理房屋的继承、析产、分割、赠与、交换手续;凭证办理拆迁、安置补偿手续。房产权属登记的实质,就是确认房屋产权使权利人能依此而获得国家法律的保护。

      建立房屋产权登记制度,有利于加强房屋的产权产籍管理,依法保护房屋所有人合法权益,防止和减少房屋产权纠纷,维护社会的安定团结。

      房屋产权登记一般分为总登记、转移登记、变更登记、其他登记和注销登记。

      1.总登记

      总登记也称为静态登记,是指在一定的行政区域内举行的一次性的、统一的、全面的产权登记。它是房屋产权登记中最基本的登记。通过总登记编制成的图、档、卡、簿、册,是所有房屋产权、产籍的基础资料。在总登记时,不论房产状况、权属状况有无变化,房屋产权人均有义务依法向登记机关申请登记。

      2.转移登记

      转移登记也称之为动态登记,是指在总登记后,所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等法律行为而涉及房屋所有权人变更时所进行的登记。其目的在于及时掌握所有权的变动以便确定新的所有权人的权利,并修正原有的产籍资料。转移登记除继承外,应由权利人会同义务人申请登记;经办理转移登记后,原来发放的房屋所有权证应予以注销,应当发给权利人新的房屋所有权证书。

      3.变更登记

      变更登记是指这种登记后,房屋发生了扩建、翻建、新建以及部分拆除等增减情况以及相应的宅基地、院落用地使用范围的增减所进行的登记。这种登记也是经常性的,目的在于掌握房产的变更情况,及时进行修整、补充房屋产籍资料。经过变更登记后应当把原来房产证更换为新的房产证。

      4.其他登记

      其他登记主要有以下几种:

      (1)更正登记。更正登记是指登记完毕后,因原申请错误或遗漏,由权利人会同必要的利害关系人请求改正,或因工作人员疏忽而造成登记错误的,由登记人员提出更正。

      (2)遗失登记。凡是房屋所有权证、共有权保持证、房屋他项权利证遗失而申请补领并进行的登记为遗失登记。这种登记由产权人提出遗失证明及申请,由登记机关代为登报声明作废,在一个月内没有提出异议才可以补发。

      (3)新建登记。在取得使用权的土地上,报经城建规划部门批准,新建的房屋产权人应当在规定期限内办理产权登记。这是新建房屋取得所有权的第一次登记,也称初始登记。《城市房地产管理法》第60条规定:“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭借土地使用证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”

      (4)限制登记,即制止产权转移的登记,包括利害关系人制止以登记人名义的登记和共有房产的管理人转移产权的预告登记,及人民法院审理案件中涉及需要暂时冻结当事人房产的嘱托登记。登记机关在接到限制登记的信、函以后,应立即查核登记卷宗,符合申请限制登记规定,而且产权尚未转移给第三人的,应予受理,并在登记簿和卷宗中作出记载,予以限制;如不符合申请限制登记规定或收到预告、嘱托时产权已办妥转移登记的,应立即将不能受理限制登记的原因函复申请人或人民法庭。

      (5)更名登记,即产权发生转移而更换姓名或单位名称所进行的登记。这种登记应取得户籍及法人资格证明申请办理。

      5.注销登记

      注销登记就是因房屋所有权、使用权消灭事实所进行的登记。

      本案中应当注意下列几个法律问题:

      1.关于两份房屋买卖合同的效力问题

      本案中涉及两份房屋买卖合同,一份是程某与李某之间的房屋买卖合同;另一份是张某与王某之间的房屋买卖合同。这两份房屋买卖合同的效力如何?也就是说这两份合同是有效,还是无效?我国《合同法》第52条规定了合同无效的情形有:

      (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

      (2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

      (3)以合法形式掩盖非法目的;

      (4)损害社会公共利益;

      (5)违反法律、行政法规的强制性规定。

      据此,我们来分别分析这两份合同的效力。

      关于第一份合同。程某与李某双方在订立该房屋买卖合同时,都不存在《合同法》规定的无效条件。应当认定程某与李某双方订立的房屋买卖合同有效。

      同时,在与程某协商提高房屋价格未果后,张某为获取更多的利益,故意毁约,将房屋一物二卖,并不存在其不知情的事实,所以他主张合同无效的理由不能成立。

      关于第二份合同。王某在与张某订立合同时,既不知该房已经出卖,也不存在与张某恶意串通、欺诈、胁迫等情形。因此,王某与张某之间买卖合同应为有效。有人认为,如果与王某订立的房屋买卖合同有效,那么程某与李某之间的买卖合同必然无效。这种看法实际上是混淆了买卖合同的效力与登记行为的效力之间的关系。合同是否有效决定是否产生债权;登记是否有效决定是否产生物权。前者是后者的原因行为。

      假如王某为了不让程某得到该房屋,而教唆出卖人违约,或与张某恶意串通购买该房屋,造成第一个房屋买卖合同不能履行,那么第二份房屋买卖合同应被确认为无效,即使王某已经登记,也应当予以纠正。同时,王某主观上有侵权的故意或恶意,客观上实施了滥用交易自由、侵犯程某合法权益的行为,应当承担侵权责任。

      假如王某仅仅是知道李某已将房屋出售给原告程某,但是尚未办理有关手续,交易仍在进行当中,而愿意以比程某更高的价格购买该房时,由于王某并不具有致程某损害的故意和目的,其行为也未违反法律和善良风俗,因而不构成对程某的债权侵害,是符合市场经济条件下自由竞争和交易自由原则的正当的、合法的交易行为。

      2.关于登记的效力问题

      通常认为,不动产物权的取得、消灭和变更,非经登记,不能产生法律效力。实践中,不动产权特别是房屋所有权原则上以登记为准。我国法律规定:城市私有房屋所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更登记手续;买卖城市私有房屋,卖方须持所有权证和身份证明,买方持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。从而从法律上强调了房屋所有权的取得、转让及房屋的改建等都必须办理登记。同时,相应土地使用权的取得、变更、转让也应当进行登记。强调不动产登记的效力,并不意味着对未登记的房屋买卖一概宣布无效,而应区分具体情况,保护善意人利益,维护交易秩序和财产秩序的安全。

      3.关于本案的处理

      本案中两个房屋买卖合同都有效,但因善意当事人王某已经履行了合法、有效的登记手续,应当取得房屋所有权。程某与李某之间的买卖合同虽已交付部分价款,且转移占有房屋,但程某仍不能享有对该房屋的所有权。

      由于李某、张某将房屋一物二卖的行为,致使合同不能够履行。程某可以根据《合同法》第94条、第97条的规定解除合同,有权要求李某、张某返还价款、赔偿损失。程某也可以根据《合同法》第107条的规定,要求李某、张某承担违约责任。

      在房屋办理登记手续之前,程某还没有取得对房屋的所有权。对房屋进行修缮和装修而造成的经济上的风险,是有责任的,应由其自己承担。

      在这起案件中,应当关注以下几个问题:

      (1)及时进行产权登记,领取房屋所有权证,是避免纠纷的重要手段。本案中,尤某自恃已领了房屋所有权证来控制魏某,使魏某迁出;而魏某也试图利用房屋所有权证来维护自己的权益。由此可见,及时申领房屋所有权证,不仅能够明确权利,更能够维护权利。

      (2)本案中,祁百镇房管所未能够查清尤、魏存在房屋产权纠纷,以及该房管所所长重复办理房屋所有权证的行为,是使得案件复杂化的直接原因。

      (3)市中级人民法院判决撤销县人民政府注销尤某房屋所有权证的行政行为,值得商榷。的确,尤某购买镇工商行政管理所房屋的事实清楚,但尤某若是在当时就按规定领取房屋所有权证,则顺理成章、并无不妥。问题是,尤某是在将房屋卖给魏某两年后反悔,为了要回魏某所占房屋而申领房屋所有权证的时候,该两间房屋的所有权确实存有争议。尤某在申报时掩盖了向魏某转卖房屋及发生纠纷这一事实。违反了如实申报自己的房屋权利状态的义务。因此,县人民政府注销尤某房屋所有权证应是正确的。

      本案中,应当注意这样几个法律问题:

      第一,对某县工商银行扣留颜某房屋所有权证的行为的认定。

      房屋所有权证是房屋所有人依法行使其房产权利的合法凭证,并非谁持有房屋所有权证谁就能行使所有者权利。某县工商银行无权扣留颜某的房屋所有权证,并且也不能因此使银行获得抵押权,银行的贷款并不会因此在法律上得到保护。银行的扣留行为,并不能妨碍颜某行使房屋产权,例如将该房屋转让、抵押与他人等。

      第二,设定房地产抵押应当自愿,并进行登记。

      本案中,颜某不愿设定房产抵押权,银行不能强制其抵押。抵押是当事人双方在平等自愿的基础上协商达成一致后,订立抵押合同;银行的单方行为不能够产生抵押的后果。当事人双方达成抵押协议后,应当到房地产管理部门办理登记手续,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由颜某收执。并领取《房屋他项权证》。

      对颜某而言,抵押房屋不会影响其声誉,因为抵押是合法的民事行为,是保障债权实现的重要手段,有助于颜某信用的提高,而不是相反。颜某应当予以考虑、接受。

      第三,房管机关拒绝为颜某补发权属证书是正确的。

      颜某的房屋所有权证事实上并未遗失,没有补发的依据。因此,颜某起诉房管机关不履行法定职责的理由不能够成立。法院应当驳回颜某的诉讼请求。
  • (责任编辑:中国历史网)
    微信公众号
历史追学网

夏商周 春秋战国秦汉三国晋·南北朝隋唐宋元明清民国