• 土地权属登记易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:46 浏览:加载中

  •   坐落在东海市某区江滨路76号的房屋是洪甲、洪乙和姚甲三人于1947年共同购买的,1952年东海市人民政府经审查发给房屋所有权证。1995年9月25日,陈某、洪某、姚某共同继承了该房屋。1998年10月27日,陈某受洪某、姚某的委托,向东海市房地产管理局(以下称房管局)、东海市土地管理局(以下称土管局)申请办理房屋所有权证和土地使用权证(以下称“两证”)。房管局和土管局受理后,曾到现场进行勘察认为:江滨路76号房屋东面与市内某街道挡土墙邻界,陈某等三人的土地使用权东面界线应确认在挡土墙脚内侧,陈某等三人不同意此认定。房管局和土管局便口头通知其补齐产权证三份和土地所有权状翻建(维修)执照等契证材料。但陈某等三人一直没有补交。

      2002年12月2日陈某受洪某、姚某的委托,向区人民法院提起诉讼称:1998年10月27日,陈某等三人依据政府的有关规定向被告申请办理“两证”,并提交所需的材料,但是至今未见两被告给予公告和发放“两证”,亦未对其不予办理的行为作出书面答复,要求法院判令被告立即给予办理产权公告并发放“两证”;对不予发证行为作出书面解释,并赔偿因侵权行为所造成的经济损失。

      房管局和土管局辩称:曾口头要求陈某等三人补齐材料,但陈某等三人未补齐,并非不作为,请求法院驳回原告的诉讼请求。

      2003年9月5日,该区人民法院判决认为:此房屋东面界线墙的土地使用权属争议未解决之前,原告尚未具备发证的条件,原告也不应改变土地的现状和土地上的附着物。被告自接受原告申请“双证”后,即对陈某等“双证”内容进行审查和实地勘察,因双方对该屋界址和权属存认有争议,故造成被告未发放“双证”,原告诉被告不作为的理由不成立。同时,原告以被告不作为造成侵权为前提条件,要求被告赔偿经济损失的请求理由不成立,不予支持。

      陈某、洪某、姚某对此判决不服,向东海市中级人民法院提起上诉,请求二审法院对一审判决改判。其理由是:

      (1)一审认为被告未发“双证”系因“权属确认有争议”,没有事实和法律依据;

      (2)被告未履行法定职责,不作为事实清楚;

      (3)侵害后果已经造成,原告的房屋所有权不能完全行使;

      (4)一审判决认定:在确认解决权属之前不应改变现状和土地上的附着物,是对原告房屋所有权的非法限制。

      1.《城市房地产管理法》

      第60条第1款以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

      2.《土地管理法》

      第11条农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。

      农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。

      单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。

      确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

      第12条依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。

      第13条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

      1.《土地登记规则》

      第2条土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

      本规则所称土地他项权利,是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利,包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

      土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记,是指在一定时间内,对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记;变更土地登记,是指初始土地登记以外的土地登记,包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记,土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记,名称、地址和土地用途变更登记,注销土地登记等。

      第3条国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者,必须依照本规则规定,申请土地登记。

      第6条土地登记依照下列程序进行:

      (一)土地登记申请;

      (二)地籍调查;

      (三)权属审核;

      (四)注册登记;

      (五)颁发或者更换土地证书。

      第8条初始土地登记,由县级以上地方人民政府发布通告。通告的主要内容包括:

      (一)土地登记区的划分;

      (二)土地登记的期限;

      (三)土地登记收件地点;

      (四)土地登记申请者应当提交的有关证件;

      (五)其他事项。

      第9条国有土地使用权由使用国有土地单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。

      第15条经过土地管理部门审核,对认为符合登记要求的宗地予以公告。

      公告的主要内容包括:

      (一)土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址;

      (二)准予登记的土地权属性质、面积、坐落;

      (三)土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关;

      (四)其他事项。

      第16条土地登记申请者及其他土地权益有关者在公告规定的期限内,可以向土地管理部门申请复查,并按规定缴纳复查费。经复查无误的,复查费不予退还;经复查确有差错的,复查费由造成差错者承担。

      第17条土地登记过程中的土地权属争议,按照《中华人民共和国土地管理法》第13条规定进行处理后,再行登记。

      第19条由县级以上地方人民政府向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》。

      县级以上地方人民政府土地管理部门向土地他项权利者颁发土地他项权利证明书。

      第20条尚未确定土地使用权、所有权的土地,由土地管理部门进行登记造册,不发土地证书。

      第22条设定土地使用权、所有权和土地他项权利,必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

      第23条以划拨方式取得国有土地使用权的,按照以下规定办理土地登记手续:

      (一)新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的,建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内,持建设用地批准书申请土地预售登记,建设项目竣工验收后,建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内,持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记;

      (二)其他项目使用划拨国有土地的,土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内,持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

      划拨新征用农民集体所有土地的,被征地单位应当依照本规则规定,同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。

      第24条集体土地依法转为国有土地后,原集体土地使用者继续使用该国有土地的,应当在土地所有权性质变更后30日内,持原《集体土地使用证》和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。

      第26条以出让方式取得国有土地使用权的,受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

      成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的,受让方应当在每期付款后30日内,持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

      第27条国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的,该企业应当在签订入股合同之日起30日内,持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。

      第28条依法向政府土地管理部门承租国有土地的,承租人应当在签订租赁合同之日起30日内,持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。

      第30条有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的,出租人与承租人应当在租赁合同签订后15日内,持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记,并向承租人颁发土地他项权利证明书。

      第32条依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的,必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

      第33条申请土地使用权、所有权变更登记时,申请者应当依照规定申报地价;未申报地价的,按宗地标定地价进行登记。

      第34条划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的,土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内,持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。

      第35条企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权,再以入股方式转让的,转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内,持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。

      第36条集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的,双方当事人应当在联营合同签订后30日内持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。

      第37条有下列情形之一的,土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内,涉及房产变更的,在房产变更登记发证后15日内,持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记:

      (一)依法转让土地使用权的;

      (二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的。

      房屋所有权变更而使土地使用权变更的,在申请变更登记时,应当提交变更后的房屋所有权证书。

      第38条因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的,有关各方应当在合同签订后30日内或者在接到上级主管部门的批准文件后30日内,持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。

      第39条因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的,交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内,持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。

      第43条土地使用权抵押期间,抵押合同发生变更的,抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内,持有关文件申请变更登记。

      第44条土地使用权出租期间,租赁合同发生变更的,出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内,持有关文件申请变更登记。

      第45条变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的,当事人应当在变更之日起15日内,申请变更登记。

      第46条依法继承土地使用权和土地他项权利的,继承人应当在办理继承手续后30日内,持有关证明文件申请变更登记。

      第47条其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更,当事人应当在发生变更之日起30日内,持有关证明文件申请变更登记。

      第48条土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址和依法变更土地用途的,必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

      第49条土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的,应当在名称、地址发生变更之日起30日内,持有关证明文件申请名称、地址变更登记。

      第50条国有土地的用途发生变更的,土地使用者应当在批准变更之日起30日内,持有关部门批准文件和原《国有土地使用证》申请土地用途变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,土地使用者还应当提交签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。

      第51条农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的,集体土地所有者应当在农业结构调整后30日内,持批准文件、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》申请土地用途变更登记。

      第52条集体土地建设用地的用途发生变更的,土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内,持批准文件和原《集体土地使用证》申请土地变更登记。

      第53条集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的,应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时,注销集体土地所有权登记。

      第54条县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的,土地管理部门在收回土地使用权的同时,办理国有土地使用权注销登记,注销土地证书。

      第55条国有土地使用权出让或者租赁期满,未申请续期或者续期申请未获批准的,原土地使用者应当在期满之日前15日内,持原土地证书申请国有土地使用权注销登记。

      第56条因自然灾害等造成土地权利灭失的,原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料,申请土地使用权或者土地所有权注销登记。

      第57条土地他项权利终止,当事人应当在该土地他项权利终止之日起15日内,持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。

      第58条土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销登记的,土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记,注销土地证书。

      第66条有下列情形之一的,土地管理部门不予受理土地登记申请:

      (一)申请登记的土地不在本登记区的;

      (二)提供的证明材料不齐全的;

      (三)不能提供合法证明的;

      (四)土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的;

      (五)按规定应当申报地价而未申报的,或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的;

      (六)其他依法不予受理的。

      第67条有下列情形之一的,土地管理部门可以作出暂缓登记的决定:

      (一)土地权属争议尚未解决的;

      (二)土地违法行为尚未处理或者正在处理的;

      (三)依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的;

      (四)法律、法规规定暂缓登记的其他事项。

      第68条土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记,土地使用权、所有权变更登记,名称、地址和土地用途变更登记申请之日起30日内,对登记申请和地籍调查结果进行审核,并报经批准后进行注册登记,颁发、更换或者更改土地证书。

      土地管理部门应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销土地登记申请之日起15日内,对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册登记或者注销登记,颁发或者更换土地他项权利证明书,或者将注销登记的结果书面通知当事人。

      土地管理部门作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的,应当自接到申请之日起15日内将作出决定的理由书面通知当事人。

      第69条土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的,按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的,除按违法占地处理外,视情节轻重报经县级以上人民政府批准,注销土地登记,注销土地证书。

      第71条土地登记后,发现错登或者漏登的,土地管理部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记。

      土地权属登记,是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的记录、造册并向权利人颁发权利证明书以公示社会的行为。土地他项权利是指除土地使用权和所有权以外的土地权利,即所谓土地的用益物权和担保物权,包括土地的抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

      土地权属登记的性质是国家用以确认土地所有权或者土地使用权的一项行政管理行为,具有强制性。凡经过依法登记的土地所有权、土地使用权及他项土地权利均受国家法律保护,任何单位和个人不得侵害。土地权属登记制度是世界各国普遍奉行的土地权利管理制度。这是因为土地权属登记制度具有以下作用:

      1.土地权属登记制度具有确权作用

      当事人土地使用权的取得、转让、变更、抵押等,均必须依法登记。不经过依法登记,不产生相应的法律效力;只有经过依法登记,权利受到国家法律的确认,取得社会公信力,可以对抗其他任何人的侵害。

      2.土地权属登记制度具有公示作用

      土地权属登记制度可以随时将土地权利变更的事实和行为,向全社会公开,有利于标示土地权利的归属,是判断交易主体是否具有合法的土地权利的辨别标准。从而有效的避免了房地产真实权利人与事实上的占有人相分离所造成的混乱现象,保证了房地产交易的安全。

      3.土地权属登记制度具有管理作用

      通过土地权属登记,建立相应的土地财产权利资料体系,为房地产税收、城市建设规划等国家土地行政管理行为,提供可靠的事实依据。同时,通过土地权属登记,可以及时发现土地权利违法现象,监督房地产交易行为,保护当事人的合法土地权益和国家利益不受非法侵害。

      总之,土地权属是一种强制性的权利登记制度,该登记活动不仅是对静态土地权利的记载,更是对土地权利变化的动态反映。由于我国实行土地所有权与使用权相分离的土地制度,所以强化对土地权属登记管理是保护土地所有权者权利的重要手段。

      土地登记分为初始土地登记和变更土地登记两种:

      初始土地登记,是指在一定时间内,对辖区全部土地或者特定区域土地进行的普遍登记。又称为总登记。包括登记公告、登记申请、地籍调查、权属审核、公告、登记注册和颁发土地证书七项程序。

      变更土地登记,是指初始土地登记后的土地登记,包括土地使用权、土地所有权和土地他项权利设定登记;土地使用权、土地所有权和土地他项权利变更登记;土地使用权人、土地所有权人和土地他项权利人更改名称、地址和土地用途的变更登记;以及注销土地登记等。其程序为:变更申请、变更地籍调查、修正有关地籍图表、审核批准。

      土地权属登记的主要内容包括:

      (1)土地登记单位,是指依法获得土地所有权或者使用权的单位和个人。

      (2)土地位置,是指土地的坐落和四至。四至,是指登记土地的相邻土地地名,如相邻土地所有者名称、永久性界标等。

      (3)土地权属性质,是指登记土地的权属类型。包括国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权三种。

      (4)用地面积、共有使用权面积及分摊面积。用地面积是指单位或者个人独资使用一宗土地的面积。共有使用权面积,是指某一土地使用者与其他土地使用者共有一宗地的全部或者部分无法在地面上划分使用者之间使用权界限的土地面积。分摊面积,是指土地使用者在共有权面积中应分摊的面积。

      (5)地类面积。地类是根据土地的用途、经营特点、利用方式和覆盖特征等要素对土地的分类。土地登记应当按照这种分类面积进行登记地类名称及其编号。

      (6)土地实际用途,是指依法批准的土地实际用途。

      (7)土地等级,是指土地管理部门依法平等定级确定的土地等级。

      (8)土地权属来源及依据,是指土地所有者或者使用者以何种方式取得该幅土地的所有权或者使用权。

      (9)土地使用期限,是指政府批准或者登记时规定的土地权属单位使用土地的期限。

      本案中,应当注意以下问题:

      (1)不作为的具体行政行为,是指行政机关负有某种法定职责但其拒绝或拖延履行该法定职责的行为。本案被告东海市土地管理局和房地产管理局在接到原告的申请后,即对其申请的内容进行审查和实地勘察,由于原告提供的材料不足,原、被告对该屋界址和权属确认有争议,被告遂通知其补齐所需的材料,但原告至诉讼时仍未补齐,以致造成“双证”无法颁发,这一责任在于原告。被告要求原告将材料补齐,就是积极“作为”。

      (2)行政赔偿是基于行政机关的侵权,并造成管理相对人即原告的经济损失,且二者之间必须有因果关系。而本案中,被告积极履行职责,并未造成侵权,也就不存在行政赔偿。原告无法全面行使其因所有者权利的原因在于其自己未能提供充分、有效的法律材料。因此,原告提出的赔偿请求,不能成立。

      (3)这是一起诉行政机关不作为的行政案件,且被告在发证问题上是“作为”的;而一审将原、被告关于江滨路76号房屋东面与邻界挡土墙土地使用权权属争议问题,作为未发证件的原因,认定显属不当。
  • (责任编辑:中国历史网)
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