• 房地产权属登记易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:46 浏览:加载中

  •   依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

      ――《中华人民共和国土地管理法》第13条

      张某之夫陈某于1973年2月购买铜原县高家镇水园街11号胡某住房一间半后,陈某在该房前未经批准占用公用土地面积搭建木结构草房一间(面积:40.25平方米),1982年改建为石棉瓦房。2001年7月,铜原县进行街道整治,经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准,将该地段作建筑县城公园之用。2002年8月15日,铜原县基本建设拆迁管理办公室发布公告,限高家镇外北街居委会辖区水园街北侧门牌号9至11号范围内的国有土地和一切房屋及附属物于2002年9月7日前搬迁完毕。2002年9月,铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时,对陈某所购胡某住房一间半,按有关规定作了安置(于同月18日办理了将高家镇东街8号楼,面积71.86平方米住房一套交给陈某的手续)。对在房前违章搭建的石棉瓦平房,作出由陈某自行拆除的决定。事后,因铜原县外北街居委会办公房即将拆除,铜原县城市建设指挥部决定该居委会临时占用陈某违章搭建的石棉瓦平房办公。2002年9月7日,居委会与陈某协商购买该违章房屋残值(指该房拆除材料值),价值640余元,由城建指挥部付款,陈某出具领条一张。2003年3月28日,陈某和张某隐瞒其真实情况,向铜原县规划委员会办公室申请办理扩建房屋的产权证。同年5月10日,铜原县规划委员会办公室由于审查不严,予以批准。次日,陈某夫妇为占有违章搭建房,双方协议离婚,在财产分割协议中约定:“一、甲县城市建设指挥部为陈某安置的高家镇东街住房一套属陈某所有;二、水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有。”并经铜原县公证处公证。事后,张某强行搬进居委会正在使用的违章搭建石棉瓦房内食宿。同月17日,张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局申请办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严,于同年9月1日颁发了铜权字第2476号《房屋所有权证》。2004年2月1日,张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给高家镇外北街居委会(领取残值款时间与退款时间间隔已长达一年又四个月)。铜原县规划委员会办公室查明真情后,于2005年5月16日作了撤销对高家镇水园街产权证申请批复意见的决定。同月20日,铜原县公证处作了撤销(93)铜证民字第9号公证书的决定。同月29日,铜原县房地产管理处作出关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。

      对此,张某以“1982年搭建40.25平方米房屋时,没有健全的管理机构和审批制度,应视搭建房屋属合法建筑物”为由,主张依法撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权权证》的决定和确认原告对该房享有所有权,于2005年7月23日向铜原县人民法院提起行政诉讼。

      《城市房地产管理法》

      第59条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

      第60条第2、3款在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

      房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

      1.《土地登记规则》

      第3条国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者,必须依照本规则规定,申请土地登记。

      申请土地登记,申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限。

      依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

      第5条土地登记以宗地为基本单元。

      拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者,应当分宗申请登记。

      两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,应当分别申请登记。

      跨县级行政区使用土地的,应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

      2.《城市房地产权属登记管理办法》

      第4条国家实行房屋所有权登记发证制度。

      申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记,领取房屋权属证书。

      第5条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

      依法登记的房屋权利受国家法律保护。

      第6条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

      房地产权属登记,是指法律规定的房地产管理机构,对房地产的权属状况进行持续登记。房地产权属是指房地产所有权、使用权及其他权利,如租赁权、抵押权、典当权、地役权等。房地产的权属状况包括房地产权利人,房地产权利的来源和取得时间,房地产的坐落、面积、结构、用途等。房地产权属登记是国家确认房地产产权归属的法定程序,经过登记的房地产产权,受国家法律保护,任何单位和个人不得侵权。

      房地产权属登记是国家对房地产进行管理的重要内容之一,我国政府一直对此很重视。建国初期,我国就制定了许多房地产产权产籍管理的规定,各城市在接收旧政权房地产产权产籍资料的同时,对原有的产权产籍档案资料进行了清理和补充,建立了比较完善的产权产籍档案。这些档案的建立,为城市建设、管理、征收房地产税等提供了重要依据。我国实施房地产权属登记制度也有较长的历史,早在建国初期,中央人民政府就规定了城市房屋权属登记制度。由于“文化大革命”的原因,权属登记制度逐渐废弛,造成不少房产权属不清,房产纠纷迭起。改革开放后,一方面,随着房地产业的发展和住房商品化的深入,房产越来越多地参与到各项经济活动中,例如资产的重组,招商引资,以及房产的买卖、交换、赠与、租赁和抵押等;私有房产比例逐年扩大,民间房产纠纷呈上升趋势,这就要求房屋权属登记管理工作能够为实践提供产权制度服务和交易保障。另一方面,某些相关的行政管理单位受经济利益的驱动,越权颁发房屋权属证书,人为地制造了房屋权属登记制度中的冲突,引发房屋产权纠纷和矛盾。也为伪造房屋权属证书进行各种非法活动,提供了可乘之机。

      房地产在世界多数国家被称为不动产或地产。因此在许多国家将房地产登记称为不动产登记和地产登记。根据权属登记的力度和方式的不同,房地产权属登记可以分为:契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。

      1.契据登记制度

      它是由房地产所在地的登记机关备置登记簿,其上记载房地产权利的变更情况,权利变更后,还未登记的,则不能对抗善意第三人,至于当事人之间是否生效,全凭意思表示。其主要特点是:登记机关对登记申请采取形式审查主义;登记权利的动态变化;登记不具有公信力,即登记事项在实体法上不成立和无效时,可以对抗善意第三人。因为该项制度是法国首先创立的,所以称之为“法国式登记制度”。

      2.权利登记制度

      它是由房地产所在地的登记机关备置登记簿,其上记载房地产权利的取得、变更过程,使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状况,假若房地产权利的取得,未经登记便不产生效力,不仅不能对抗第三人,即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为:登记机关对登记申请采取实质审查主义;登记权利的现状;登记具有公信力,即登记簿上所记载事项,对于善意第三人,在法律上具有绝对的效力。因该项登记制度发源于德国,故又称为“德国式登记制度”。

      3.托伦斯登记制度

      它是澳大利亚人托伦斯所创立,其主要特点是:房地产权利一经登记,便具有绝对的法律效力;已经登记的权利如发生转移,必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿设为两份,权利人取得副本,登记机关保留正本,正副本内容必须完全一致。

      我国现行的房地产登记制度,类似于德国式登记制度,又兼具托伦斯登记制度的特点,但是又具有自己的特点,概括起来主要有以下几点:

      1.房地产登记由不同登记机关分别登记

      房地产由土地以及依附于地上的建筑物及其他定着物所构成。作为财产,房屋与土地是不可分割的,根据房屋依附于土地并且不可分割的这个特点,房地产产权登记应当是一次进行的,证书也应当只领取一个,但是由于我国对房地产实行土地与房屋分部门管理制度,房地产权属登记一般是土地使用权登记和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。

      2.房地产权属登记为房地产权利动态登记

      当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均必须依法登记。不经登记,不发生法律效力,不能对抗第三人。房地产权属登记,不仅登记权利的静态状况,而且也登记权利动态过程,使第三人可以就登记的情况,推知该房地产权利状态。

      3.房地产权属登记采取实质审查主义

      我国房地产法规定,房地产权属登记时,登记机关对登记申请人提出的登记申请,不仅要审查形式要件,而且还必须对申请登记的权利的来源证明是否有效进行严格审查,并且还要进行实地勘验,形式要件与实地勘验结果一致,才能登记。

      4.房地产权属登记具有公信力

      房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记,该权利对于善意第三人在法律上具有绝对效力,权利人享有不可推翻的权利。

      5.房地产权属登记实行强制登记制度

      房地产权利初始登记后,涉及权利转移、设定、变更等等,权利人必须申请登记,若不进行登记,房地产权利便得不到法律的保护,而且要承担相应的法律责任。《土地登记规则》第69条规定,凡是不按照规定如期申请变更土地登记的,除按违法占地处理外,视情节轻重报经县级以上人民政府批准,注销土地登记和土地证书。

      6.颁发权利证书

      房地产权属登记机关对权利人申请登记的权利,按程序登记完毕后,由地方人民政府颁发房地产权利证书。权利证书为权利人权利的凭证,由权利人合法持有。

      关于登记的效力,大陆法系国家主要有两种不同的观点:一是登记要件说。此种观点认为登记是不动产物权转移的要件,未经登记,所有权不发生转移。德国法主要采纳这种观点。依德国民法,买卖不动产的合同仅有债权的效力,只有履行登记手续,才能发生物权效力。因此,房屋买卖合同不登记不影响债权的成立,只是影响物权的成立。二是登记对抗说。此种观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续,未经登记,物权的变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。日本民法采纳这种观点。

      我国采纳登记要件说。我国法律规定,房地产转让合同订立后,应当办理房地产登记过户手续,未经登记,房地产所有权不发生转移,不得对抗第三人。我国《民法通则》第72条中规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里所指当事人的另有约定,只能是对于特定物买卖的约定;法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。按照我国法律规定,房屋所有权转移或变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或变更登记手续。所有权登记手续仅是房屋产权转移的必要程序,而并不是买卖合同有效的条件。不能以当事人未办理登记手续就认定房屋买卖合同无效;当事人未办理登记手续的后果只是不发生房屋所有权转移的效力。

      有观点认为,未经登记,房地产买卖合同无效。此点值得商榷,房屋买卖合同是办理所有权登记的必须证件,而无效合同是不能作为产权登记的有效证明,因此有效的买卖合同是产权登记的必要前提之一,即在登记手续办理之前,合同是否有效已经明确。若需登记来确定提交的房屋买卖合同的效力,显然是自相矛盾

      一般而言,有效的合同与有效的登记自然产生有效的权利;有效的合同与无效的登记并不一定产生有效的权利;无效的合同与有效的登记以及无效的合同与无效的登记都不产生有效的权利。例如恶意串通的无效房屋买卖合同,虽经有效登记,但仍不应受到法律维护。实践中应当把握这样几点:

      1.无效合同不能成为取得所有权的合法根据

      如果买卖合同无效,即使双方已办理产权过户手续,也不能由买方取得所有权,而应办理注销手续;况且,若买卖合同无效,双方也无权主张办理产权过户手续。因此,办理产权过户手续是以有效的房屋买卖合同为前提的,而并不是买卖合同有效的必要条件。

      2.未发生产权转移的效力与买卖合同无效是不同的概念

      买卖合同无效固然不能发生产权转移的法律效果,但未发生产权转移的原因未必是合同无效。例如,当事人双方经房地产管理部门同意订立了房屋买卖合同,正当双方要去房管部门办理产权过户手续的前一夜,出卖的房屋遭洪水冲毁,在这种情况下,房屋所有权没有发生转移,房屋所有权也不能发生转移。房屋产权未发生转移的原因不是合同无效,而是因标的物已毁损,致使合同履行不能。在未经登记过户的房屋买卖中,买方之所以不能取得房屋所有权的原因在于未办理过户手续,而不是买卖合同的无效。

      3.以未办理产权登记而认定合同无效,不利于保护买受人的利益

      无效合同自始无效,对当事人双方无约束力。如果以未办理产权登记而认定房屋买卖合同无效,对合同的买方而言,就无权请求卖方办理产权过户以履行合同;同时,因无效原因是未办理产权过户登记手续,也就是说买方对此合同无效也是有过错的,就不能请求卖方赔偿损失,卖方也不会负违约责任(因违约责任是以合同的有效成立为前提条件的)。相反,如果认定房屋买卖合同有效,买方就有权请求卖方履行合同,协助办理过户登记手续,有利于保护买受人的利益。

      权属登记的程序包括:申请登记、勘验绘图、产权审查、绘制权证和收费发证等五项程序。房屋权属登记,要求产权来源清楚,证件齐全,手续完备,符合法律法规,没有权属纠纷;需要提供证明登记人身份和产权来源的证件、证明材料并有相应的时间限制。具体有以下几方面规定:

      1.房产权属登记的主管机关和具体颁发房屋权属证书的机关在一个市(县)的行政区域内,只有房地产管理部门可颁发权属证书。中央和省、自治区、地区行署建设行政主管部门,城市的区(包括新技术开发区),不具体办理权属登记发证。市、县发证机关均需在建设部注册。非房地产行政管理部门以及市(县)辖的区、高新技术开发区、经济开发区等都不具有房地产权属登记发证的职能,市、县同城的县也不能越权在市区颁发房屋权属证书。房屋产权人在申请办理产权登记时应到规定的权属登记机关办理,同时要审验自己的产权证书是否有建设部审定的发证机关注册编号。这将有效地制止多级、多部门发放房屋权属证书的混乱现象,建立正常的房地产登记发证秩序。

      2.房地产是一个不可分割的整体

      为了避免土地使用权人和房屋所有权人的不同,而产生的房地产权属纠纷,我国在房地产权属登记中实行房屋所有权和与该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则,即所谓“房地一致”原则。在目前仍然有不少城市房屋和土地分属两个部门管理的情况下,这一原则将有助于防止房屋所有权和土地使用权人为分离现象的出现。

      3.统一、健全了房屋权属证书的种类和制定的部门

      房屋权属证书包括:《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》三种。《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。建设部规定的新的权属证书采用统一式样、内容,并增添了防伪功能。房屋权属证书由北京印钞厂独家印制。自1998年7月1日起全国统一启用新证。旧证继续有效,并将陆续更换。这对统一规范全国房屋权属证书,提高了权属证书的权威性,防止某些单位擅自制作、发放房屋权属证书,打击伪造权属证书犯罪活动,清理整顿房屋权属登记发证工作秩序,切实保障房地产权利人的合法权益,有积极意义。

      房地产管理机关办理权属登记,应在受理产权登记之日起7日内作出是否予以登记,以及暂缓登记、不予登记和颁发房屋权属证书的决定。并规定了审查核准的时限:初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记为两个月内,注销登记为一个月。

      房地产权属登记具有巨大的作用,主要表现为:

      1.房地产权属登记能够有效地保护当事人合法的房地产权利当事人的房地产权利,主要是指当事人所有的国有土地使用权、房屋所有权以及房地产他项权利。我国房地产法规定,当事人进行权利的取得、变更、丧失必须依法登记,不经登记不发生效力。经过登记的房地产权利,受到国家法律的保护,可以对抗权利人以外任何单位和个人的侵害。由此可见,房地产权属登记是国家保护当事人合法房地产权利的一种直接有效的法律措施。

      2.房地产权属登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施房地产权属登记是一种强制性的房地产权利登记,它不仅是对房地产权利的静态记载,而且也是对房地产权利的动态反映。登记形成的产权登记档案、地籍图纸等房地产权属的现状和历史资料为政府制定城市规划和房地产宏观管理政策提供了依据,并且房地产登记机关在房地产权属登记过程中可以通过对房地产的位置、面积的自然状况及其权属的真实性进行调查,核实房地产及其权属;同时依据实体法的规定对房地产权利的设定、变更和丧失的合法性审查,可以监督房地产交易的行为,取缔违法交易行为,以确保国家法律、法规的贯彻执行和城市规划的落实。

      3.房地产权属登记有利于维护房地产交易的安全

      房地产交易是以交易主体一方拥有房地产权利为前提条件的,而判断交易主体是否拥有房地产权利是以房地产权利的登记、发证为唯一的辨别标准。而房地产的权属登记具有将房地产权利变动的情况向社会公开,用以表明房地产流转的功能,从而有效地避免了房地产交易中真实的权利人与名义上的权利人分离的现象,从而确保了房地产交易的安全。

      本案中,应当注意以下几个法律问题:

      (1)张某夫妇修建房屋事先未申请,事后未补办有关手续。我国居民修建住宅,应当由本人提出申请,经城镇规划管理部门许可,土地管理部门审核,报县级人民政府批准后,方可进行修建。张某夫妇在1982年将搭建草房完全改建成石棉瓦平房时,没有申请扩建住宅,未能取得该搭建平房的申请批准手续,修建行为应当认定为违章搭建。

      (2)2003年5月17日,张某隐瞒真实情况,取得的房屋产权证,不符合有关法律规定,属无效行为。张某为达到非法占有房屋的目的,隐瞒事实办理分割夫妻共同财产公证的行为,也属于无效行为。此外,张某强行退款行为,无法改变石棉房的违章建筑性质。

      (3)关于“当年搭建房屋时,没有健全的管理机构和审批制度,应视搭建房屋属合法建筑物”的理由不能够成立。张某搭建房屋时,有关机构确实尚未建立。但从1984年,铜原县房屋审批机构正式成立;1988年,房屋权属登记机构正式办公;直至2002年水园街拆迁时的18年时间里,张某夫妇亦均未补办建房手续。铜原县城市建设指挥部在拆迁安置时,仅对陈某所购胡某住房一间半作了安置,并未对违章建筑进行安置。同时,张某夫妇也接受了铜原县城建指挥部按违章建筑物对其补偿640元的处理。据此,石棉瓦房是违章建筑事实清楚、准确。

      (4)铜原县规划委员会办公室及铜原县房地产管理处轻信张某言词,对办理石棉瓦房房产证负有“审查不严”的责任,并应当依法缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》。

      因此,经铜原县人民法院审理认为:张某隐瞒事实真相,属不如实申报房屋产权真实情况,违反了有关法律、法规的规定;铜原县城乡建设管理委员会依法行政,缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》,其行为合法。判决维持铜原县城乡建设管理委员会的“缴销”决定,驳回张某的其他诉讼请求。
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