• 物业管理中易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:45 浏览:加载中

  •   某投资公司是某市新苑住宅小区的开发商。2000年2月,投资公司将新苑住宅小区的住宅预售给9个业主。2000年9月,该住宅小区建成,迁入320家住户。2001年1月31日,投资公司和某物业公司签订《新苑小区物业管理承包合同》及《新苑小区物业管理承包合同补充协议》各一份。约定:投资公司将其开发的新苑小区第一期37栋高级公寓(面积约10万平方米)的物业管理承包给物业公司,承包期10年,承包金按实际住房面积计算,每月每平方米1元;合同签订后10日内,物业公司应向投资公司支付履行保证金50万元。同年5月12日,投资公司又和物业公司签订了《维修承包合同》,约定:新苑小区1-37栋楼房在保修期内的维修任务由投资公司总承包给物业公司维修,总承包工程款31万元。为此,物业公司向投资公司支付了履行保证金50万元。投资公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施。2004年,经市房地产管理局批准,新苑住宅小区的9个业主成立了业主管理委员会,并与物业公司另外签订了《住宅聘用管理合同》。

      物业公司在实施物业管理行为期间,向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等,但是没有按合同约定向投资公司支付承包金,投资公司因此诉至法院。

      1.《物业管理企业资质管理办法》

      第2条在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质,实施对物业管理企业资质管理,适用本办法。

      本办法所称物业管理企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。

      第3条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

      第4条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。

      省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

      设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

      第5条各资质等级物业管理企业的条件如下:

      (一)一级资质

      1.注册资本人民币500万元以上;

      2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

      3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

      4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑施工面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:

      (1)多层住宅200万平方米;

      (2)高层住宅100万平方米;

      (3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

      (4)办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。

      5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。

      (二)二级资质

      1.注册资本人民币300万元以上;

      2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

      3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

      4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑施工面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:

      (1)多层住宅100万平方米;

      (2)高层住宅50万平方米;

      (3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

      (4)办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。

      5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。

      (三)三级资质

      1.注册资本人民币50万元以上;

      2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

      3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

      4.有委托的物业管理项目;

      5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。

      第6条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:

      (一)营业执照;

      (二)企业章程;

      (三)验资证明;

      (四)企业法定代表人的身份证明;

      (五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职业资格证书和劳动合同。

      第7条新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。

      第8条一级资质的物业管理企业可以承接各种物业管理项目。

      二级资质的物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

      三级资质的物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

      第9条申请核定资质等级的物业管理企业,应当提交下列材料:

      (一)企业资质等级申请书;

      (二)营业执照;

      (三)企业资质证书正、副本;

      (四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职业资格证书和劳动合同,工程、财务负责人的职业资格证书和劳动合同;

      (五)物业服务合同复印件;

      (六)物业管理业绩材料。

      第11条物业管理企业申请核定资质等级,在申请之日前1年内有下列行为之一的,资质审批部门不予批准:

      (一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

      (二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

      (三)挪用专项维修资金的;

      (四)擅自改变物业管理用房用途的;

      (五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

      (六)擅自占用挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

      (七)擅自利用物业共用部位和共用设施设备进行经营的;(八)物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料的;

      (九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;

      (十)不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;

      (十一)超越资质等级承接物业管理业务的;

      (十二)出租、出借、转让资质证书的;

      (十三)发生重大责任事故的。

      第13条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资格证书。

      企业遗失资质证书,应当在新闻媒体上声明后,方可申请补领。

      第14条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。

      第15条企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书变更手续。

      第16条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后15日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续。

      第17条物业管理企业资质实行年检制度。

      各资质等级物业管理企业的年检有相应资质审批部门负责。第21条物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。

      第22条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的,由资质审批部门责令其限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。

      第23条物业管理企业出租、出借、转让资质证书的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。

      第24条物业管理企业不按本办法规定及时办理资质变更手续的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,并处2万元以下的罚款。

      第25条资质审批部门有下列情形之一的,由其上级主管部门或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

      (一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;

      (二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;

      (三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;

      (四)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

      (五)不履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的。

      1.《物业管理条例》

      第2条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

      第3条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

      第6条房屋的所有权人为业主。

      业主在物业管理活动中,享有下列权利:

      (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

      (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

      (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

      (四)参加业主大会会议,行使投票权;

      (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

      (六)监督业主委员会的工作;

      (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

      (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

      (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

      (十)法律、法规规定的其他权利。

      第7条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (五)按时交纳物业服务费用;

      (六)法律、法规规定的其他义务。

      第8条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

      业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      第9条一个物业管理区域成立一个业主大会。

      第10条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

      第11条业主大会履行下列职责:

      (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

      (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

      (三)选聘、解聘物业管理企业;

      (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

      (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

      第12条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

      业主可以委托代理人参加业主大会会议。

      业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

      业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第13条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

      第14条召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

      住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

      第15条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

      (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

      (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

      (四)监督业主公约的实施;

      (五)业主大会赋予的其他职责。

      第16条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

      业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

      业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第17条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      业主公约对全体业主具有约束力。

      第18条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

      第19条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      第20条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

      在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

      住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

      第21条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

      第22条建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

      建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

      第23条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

      物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

      第24条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

      住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

      第25条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

      第26条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第27条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

      第28条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      第29条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理所必需的其他资料。

      物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

      第30条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

      第31条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

      第32条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

      第33条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

      第34条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

      第35条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

      物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

      第36条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

      物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      第37条物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

      业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第29条第1款规定的资料。

      第38条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

      第39条物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第29条第1款规定的资料交还给业主委员会。

      物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

      第40条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      第41条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      第42条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

      已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

      第43条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

      第44条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      第45条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

      物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

      第46条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

      有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

      第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

      物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

      第48条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

      物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

      第49条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

      第50条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

      业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

      第51条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

      因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

      业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

      第52条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

      前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

      第53条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。

      物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

      第54条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

      专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

      专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

      第55条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第56条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

      责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

      第57条违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

      第58条违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第59条违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

      第60条违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第1款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

      第61条违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第62条违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第63条违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

      第64条违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

      第65条违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

      第66条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

      (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

      (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

      (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

      个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

      第67条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

      第68条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

      2.《物业服务收费管理办法》

      第2条本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

      第5条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

      第6条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

      第7条物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

      实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

      第8条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

      第9条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

      包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

      酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

      第10条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

      第11条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

      实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

      物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:

      1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

      2.物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用;

      3.物业区域清洁卫生费用;

      4.物业区域绿化养护费用;

      5.物业区域秩序维护费用;

      6.办公费用;

      7.物业管理企业固定资产折旧;

      8.物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用;

      9.经业主同意的其他费用。

      物业共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

      第12条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所缴纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

      物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

      业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

      第13条物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

      第14条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

      第15条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同的约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

      业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

      物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

      第16条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

      第17条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

      第18条利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

      第19条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

      第20条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同以外的服务,服务收费由双方约定。

      4.《物业服务收费明码标价规定》

      第2条物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。

      第3条物业管理企业实行明码标价,应当遵循公开、公平和诚实信用的原则,遵守国家价格法律、法规、规章和政策。

      第4条政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

      第5条物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全,内容真实,标示醒目,字迹清晰。

      第6条物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

      实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度,以及实际收费标准。

      第7条物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点,可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

      第8条物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的,也应当依照本规定第6条、第7条的有关内容和方式实行明码标价。

      第9条物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目,其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。

      第10条实行明码标价的物业服务收费的标准发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并应标示新标准开始实行的日期。

      第11条物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外,收取任何未予标明的费用。

      第12条对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。

      物业是指已建成并投入使用的各类房屋,以及与之相配套的设备、设施和场地。包括各类住宅区、单体的其他建筑,还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地,是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道等。

      物业管理,是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。业主,是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人及合法使用权人。物业管理是由专门的机构和人员,依照法律和物业管理公司与业主(业主团体)之间订立的物业管理合同的约定,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行服务性维护、管理的行为。物业管理公司是以经营的方式对包括房屋及其区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等实施专业化统一服务管理,向业主提供多方面的综合性服务。业主在享受物业管理公司提供的物业管理服务的同时,也应当遵守物业管理公司为管理物业而对其行为进行必要之约束。物业管理的对象是物业,服务对象是业主,是集服务性管理、经营为一体的有偿服务。

      物业管理合同是业主(业主团体)与物业管理公司之间就特定物业的维修、养护及管理订立的协议。物业管理合同是物业管理公司进行物业管理的根据和标准。订立物业管理合同,应当遵守《合同法》的规定,由业主(业主团体)与物业管理公司本着平等自愿、等价有偿的原则,互相选择、协商,根据服务内容和质量确定物业管理服务价格,并通过物业管理合同的形式确定双方的权利和义务,规范上访的行为。在条件允许的情况下,应采用物业管理项目招投标制度,以加强物业管理的透明度和物业管理企业的竞争力。一般来讲,物业管理合同应具备以下主要条款:

      1.双方当事人的姓名或名称、住所

      合同的甲方(委托人)为某特定物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会(业主团体);乙方(受委托人)为物业管理公司。

      2.管理项目

      即接受管理的房地产(物业)的名称、坐落位置、面积、四至界限。

      3.管理内容

      即具体管理事项,包括:房屋共用部位、共用设备的使用、维修、养护和更新;住宅区内公共设施如消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶及停泊;公共秩序;房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项;当事人在物业管理委托合同中约定的物业档案资料的保管和移交。

      4.管理费用

      即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况因管理事项的不同,收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的,如季节性的供暖收费;有的收费项目是同物业管理委员会商洽决定的,如停车场的停车费。物业管理收费项目及标准,应尽可能的在物业管理合同中明确规定。

      5.双方当事人的权利和义务

      物业管理公司的权利主要有:

      (1)有权根据有关法律、法规,制定小区物业管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的管理规章,也可以针对不同方面制定专项规章,例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的重大措施,必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后,管理规章才能生效。该管理规章属于业主团体授权物业管理公司制定的自律性规章,只在小区居民范围内具有约束力,不具普遍法律拘束力。

      (2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理,这既是行使权利也是履行义务。

      (3)依照物业管理合同和有关规定收取费用。

      (4)有权制止违反规章制度的行为。

      (5)有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表,有责任协助物业管理公司做好工作,对于小区管理中出现的重大事件,或者个别难以解决的问题,物业管理公司可以将情况向管理委员会通报,有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决,管理委员会应当予以支持和协助。

      (6)有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务,物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件,因此根据管理项目的需要,一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作,转包给清洁公司等单位或人员承担;聘请保安公司承担小区治安管理工作等。

      (7)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费不足。物业管理公司除享受上述权利外,也应承担下列义务:

      (1)履行物业管理合同,依法经营;

      (2)接受管理委员会和小区居民的监督;

      (3)重大管理措施应当提交管理委员会审议,并经管理委员会认可;

      (4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

      6.合同期限

      即该物业管理合同的起止日期。

      7.违约责任

      双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

      8.其他事项

      双方可以在合同中约定其他未尽事宜,如风险责任,调解与仲裁,合同的更改、补充与终止等。

      物业管理合同中,应明确规定业主委员会和物业管理企业有权对住宅区内下列行为,予以劝阻、制止,要求恢复原状或者依法赔偿损失:

      (1)损坏房屋承重结构;

      (2)擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌;

      (3)占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备;

      (4)乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物;

      (5)排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声;

      (6)不按指定地点停放车辆;

      (7)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

      目前,有关物业管理收费问题投诉较多。物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为业主、使用人提供的公共卫生清洁,公用设施的维修、保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价,由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属为业主、使用人个别需要提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。

      实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费,物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。

      住宅小区公共性服务收费的费用由以下部分构成:

      (1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

      (2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

      (3)绿化管理费;

      (4)清洁卫生费;

      (5)保安费;

      (6)办公费;

      (7)物业管理单位固定资产折旧费;

      (8)法定税费。

      其中第(2)项和第(6)项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

      经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受小区管理委员会和物业产权人、使用人的监督。

      同时,物业管理企业在代收水费、电费、燃气费、供热费时,应向业主表明:代为收费是一种民事代理行为,将管理服务收费和代收费用分清,并向用户提供收费明细表。

      物业管理企业应当建成为符合现代企业制度的有限公司或者股份公司。物业管理公司应当依法申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。今后,为规范物业管理行为,减少商品房出售后的物业管理纠纷,保障买卖双方的合法权益,物业管理制度将研究推广买房时附加物业管理约定的做法,以加强物业管理与商品房销售环节的衔接。

      本案的关键在于:

      1.《新苑小区物业管理承包合同》及其补充协议的效力

      投资公司只是新苑住宅小区的开发建设单位,无权行使业主的权利,其擅自与物业公司签订物业管理合同,将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使,借机收取承包金的行为,既无业主的授权,更无业主管理委员会的追认,侵犯了业主的合法权益,因此投资公司和物业公司签订的《新苑小区物业管理承包合同》及其补充协议,应确认为无效合同。

      2.《住宅聘用管理合同》的效力

      业主有参加住宅区物业管理的权利,并通过业主大会行使这项权利。业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构,其管委会是业主大会的执行机构,有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理,并与其签订物业管理合同。因此新苑小区业主管委会与物业公司签订的《住宅聘用管理合同》,是业主行使权利的合法行为,该《住宅聘用管理合同》有效。
  • (责任编辑:中国历史网)
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