• 房地产开发中易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:45 浏览:加载中

  •   依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

      ――《中华人民共和国房地产管理法》第27条

      2001年12月18日,乙市安达公司与甲市红旗华侨实业总公司签订了两份《土地使用权出让和房产开发合同》,由后者向前者出让位于甲市红旗区湖滨大道的分别为2万平方米和1.89万平方米的两块土地的使用权。2002年3月30日,甲市国土局、红旗区国土所向安达公司颁发了该两块土地的《国有土地建设用地许可证》,安达公司取得了该两块土地的使用权。2002年8月9日和22日,安达公司与丙市房产管理局产权监理处(下称产权处,并且属于未经工商注册登记的独立事业法人)先后签订了《安达公司国有土地(甲市)使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》,约定由双方合作开发上述两块土地,产权处给付安达公司“合作开发资金”人民币3017.5万元;安达公司向产权处提供土地使用权和房地产开发合同书等资料,并负责办理单项房地产开发经营权证或者挂靠单位签署的房地产开发经营合同书,于2002年12月31日前交给产权处;产权处付清款项后,负责完成该土地的投资、开发和经营,安达公司不承担任何责任。合同签订后,产权处依约定先后分三次将其应付的3017.5万元“合作开发资金”汇给安达公司。为此,产权处向某市证券公司融资2000万元,其中一半的年利率为11%,一半的年利率为34%;向上海万国证券公司、南京证券公司联合业务部融资1000万元,其中30%的年利率为11%,70%的年利率为34%,并在1.89万平方米的土地上进行了“三通一平”、技术钻探、打了两根试桩,共付工程费人民币874060.69元;还向乙市利民贸易商行支付了房地产开发咨询、劳务费共计人民币60万元。但安达公司未依约在2002年12月31日前向产权处交付合同规定的权证及合同书等。2003年2月8日、3月13日,产权处先后向安达公司发出《违约通知书》、《废除合同通知书》,要求安达公司承担违约责任、返还全部资金并赔偿直接经济损失人民币600万元。安达公司则要求继续履行合同。

      2003年6月8日,产权处向甲市所在省高级人民法院提起诉讼,称由于安达公司未在约定时间内交付约定的权证、合同书等,致使其至今未能取得该两块土地的使用权;并已向安达公司提出废除合同的要求,现请求依法判决解除双方签订的合同,安达公司返还其已支付的3017.5万元,并承担违约造成的直接经济损失606万元(其中已付款的利息440.26万元、介绍费60万元、平整土地工程费105.74万元),双倍返还订金2414万元和10万元的赔偿金。安达公司则请求继续履行该合同。

      《房地产管理法》

      第24条房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

      第25条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

      第26条房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

      房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

      第27条依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

      第29条房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

      (一)有自己的名称和组织机构;

      (二)有固定的经营场所;

      (三)有符合国务院规定的注册资本;

      (四)有足够的专业技术人员;

      (五)法律、行政法规规定的其他条件。

      设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

      设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

      房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

      第30条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

      房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。

      1.《城市房地产开发经营管理条例》

      第2条本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

      第5条设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:

      (一)有100万元以上的注册资本;

      (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。

      省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

      第6条外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第5条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。

      第7条设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第5条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。

      工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

      第8条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:

      (一)营业执照复印件;

      (二)企业章程;

      (三)验资证明;

      (四)企业法定代表人的身份证明;

      (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

      第10条确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。

      第11条确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。

      第13条房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

      第14条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。

      第15条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

      第16条房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

      房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

      勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

      第17条房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

      房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

      第18条住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第17条的规定和下列要求进行综合验收:

      (一)城市规划设计条件的落实情况;

      (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

      (三)单项工程的工程质量验收情况;

      (四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。

      住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

      第19条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。

      第21条转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

      2.《解答》

      第1条从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。

      第2条不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。

      3.国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

      (四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

      (六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划,科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。

      (七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。

      (十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道,要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市,必须在2006年年底前建立,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道,城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设,各级财政也要加大支持力度。2006年年底前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

      (十二)规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设,进一步完善经济适用住房制度,解决建设和销售中存在的问题,真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策,加大监管力度,制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房,制止部分单位利用职权以集资合作建房名义,变相进行住房实物福利分配的违规行为。

      4.《解释》

      第14条本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润,共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

      第15条合作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。

      当事人双方均不具有房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

      第16条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨的土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。

      第17条投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

      第18条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错决定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法决定的,按照约定的利润分配比例确定。

      第19条在下列情形下,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉:

      (一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;

      (二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;

      (三)擅自变更建设工程规划。

      因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。

      第20条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例,协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的利润分配比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

      第21条当事人违反规划开发建设的房屋,被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除,当事人对损失承担协商不成的,按照当事人的过错确定责任;过错无法确定的,按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

      第22条合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额缴纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润分配。

      第23条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。

      第24条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

      第25条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

      第26条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。

      第27条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

      5.《房地产开发企业资质管理规定》

      第2条本条例所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

      第3条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

      未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。

      第5条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

      各资质等级企业的条件如下:

      (一)一级资质:

      1.注册资本不低于5000万元;

      2.从事房地产开发经营5年以上;

      3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

      4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;

      5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

      6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

      7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

      8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

      9.未发生过重大工程质量事故。

      (二)二级资质:

      1.注册资本不低于2000万元;

      2.从事房地产开发经营3年以上;

      3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

      4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;

      5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

      6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

      7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

      8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

      9.未发生过重大工程质量事故。

      (三)三级资质:

      1.注册资本不低于800万元;

      2.从事房地产开发经营2年以上;

      3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

      4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;

      5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

      6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专职中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

      7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

      8.未发生过重大工程质量事故。

      (四)四级资质:

      1.注册资本不低于100万元;

      2.从事房地产开发经营1年以上;

      3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

      4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

      5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;

      6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

      7.未发生过重大工程质量事故。

      第6条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案:

      (一)营业执照复印件;

      (二)企业章程;

      (三)验资证明;

      (四)企业法人代表人的身份证明;

      (五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;

      (六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

      房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

      《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。

      自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。

      第7条房地产开发主管部门应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

      第8条申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

      第9条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

      第10条申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:

      (一)企业资质等级申请表;

      (二)房地产开发企业资质证书(正、副本);

      (三)企业资产负债表和验资报告;

      (四)企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;

      (五)已开发经营项目的有关证明材料;

      (六)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;

      (七)其他有关文件、证明。

      第11条房地产开发企业资质等级实行分级审批。

      一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。

      二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

      经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

      第13条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

      企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可补领。

      第14条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。

      第15条企业变更名称、法人代表和主要管理、技术负责人,应当在变更30日内,向原资质审批部门办理变更手续。

      第16条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时,应当向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内,到原资质审批部门申请办理资质证书。

      第17条房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

      一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。

      二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。

      房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。

      房地产开发主管部门应当将房地产开发企业的资质年检结果向社会公布。

      第18条一级资质房地产开发企业承担房地产的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。

      二级资质及二级资质以下房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

      各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。

      第19条企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。

      第20条企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资格证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

      第21条企业有下列行为之一的,由原资质审批部门公告资格证书作废,收回证书,并可处以1万元以上3万元以下的罚款:

      (一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;

      (二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

      第22条企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大工程质量事故的,由原资质审批部门吊销资格证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

      第23条企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级,并可处以1万元以上2万元以下的罚款。

      第24条企业不按照规定办理变更手续的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正,并可处以5000元以上2万元以下的罚款。

      房地产开发一般是指投资人,即开发人投资于特定土地,从事特定建筑物的建设,并获取相应利益的行为。一般包括立项、设计、建设、竣工以及验收等几个阶段。房地产开发涉及的环节较多,每个阶段又具有不同的特征,因此,开发人将与不同的主体建立不同的法律关系,以解决在不同的开发阶段所面临的不同问题。根据开发对象的不同,房地产开发可以分为土地的开发、土地的再开发、房屋的开发等。

      房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

      房地产开发项目管理是指建设行政主管部门对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。土地管理部门依法负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。有以下几个主要环节:

      首先,房地产开发用地从宏观上讲,确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。

      其次,是对房地产开发用地的管理。在土地使用权出让或划拨前,房地产开发主管部门要对项目各项要求提出书面意见,并与相关部门联系,建立项目建设条件评审、批准的工程流程。所有房地产开发项目,必须具有建设条件的书面意见,保证房地产开发项目实施的可行性。房地产开发用地应当以出让方式取得;但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:

      (1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

      (2)城市规划设计条件;

      (3)基础设施和公共设施的建设要求;

      (4)基础设施建成后的产权界定;

      (5)项目拆迁补偿、安置要求。

      房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

      再次,在房地产开发项目的建设开发、经营实施过程中,按照《房地产开发经营管理条例》的规定:房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施建设开发。房地产开发公司开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发公司应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担民事、行政和刑事责任。勘察、设计、施工、监理等相关单位,应当依照有关法律、行政法规的规定或者合同的约定,承担相应的民事、行政和刑事责任。在建设开发中,房地产开发公司应当建立开发项目资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。另外,在房地产开发项目实施过程中,应当建立房地产开发项目手册。房地产开发企业应将项目建设过程的主要事项定期送房地产开发主管部门备案。主管部门要对备案情况进行检查,将手册记录事项作为企业资质评定、审查的依据。

      最后,是对房地产开发项目竣工、验收管理。在房地产开发项目的竣工验收时,要建立加强房地产开发项目竣工验收的程序和制度,实行等级评定,并向社会公布开发建设单位和项目验收评定结果。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

      房地产开发公司将未经验收的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。开发公司将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋的总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,一般采用公司制,即有限责任公司或股份有限责任公司。

      设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

      (1)有自己的名称和组织机构:房地产开发公司的名称中应有“房地产开发”字样,应有表明公司性质的“有限责任”或者“股份有限”字样,并依据《公司法》建立相应的公司内部机构,如股东(大)会、董事会、监事会和经理等机构。

      (2)有固定的经营场所,即公司的主要办事机构所在地。

      (3)有100万元以上的注册资本。

      (4)有足够的专业技术人员:有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

      (5)法律、行政法规规定的其他条件。

      房地产开发企业有不同的分类方式。从企业性质上对房地产开发公司分类,可以分为房地产开发有限责任公司和房地产开发股份有限公司。以房地产开发企业的经营范围,可将房地产企业分为房地产开发的专营公司、兼营公司和项目公司。

      房地产开发专营公司(通称专营公司)是指以房地产开发为主要经营范围的公司,专营公司要按照资质标准进行资质审查,确定资质等级。全国性房地产开发专营公司,由建设部进行资质审查,核发资质等级证书;地方性房地产开发专营公司,由省级建设主管部门或省级建设主管部门授权的地、市级建设主管部门进行资质审查,核发资质等级证书。资质等级一级的,由建设部核发资质等级证书。新设立的房地产开发专营公司,持资质等级证书及有关批准文件向工商行政管理机关申请办理登记注册。各地建设主管部门可根据需要,确定若干个国有专营房地产开发公司承担土地开发任务,并在其资质等级证书中注明,工商行政管理机关依法核准其经营范围。

      房地产开发兼营公司是指以其他经营项目为主,兼营房地产开发经营业务的公司。按照规定,凡在国家工商行政管理局登记注册的自有资金2亿元以上的非生产型综合公司、信托投资公司和自有资金1亿元以上的工程建设公司,经建设部审批并核发房地产开发资质等级证书,可以在经营范围内增加从事房地产开发经营的内容,由国家工商行政管理局核准其经营范围;自有资金2亿元以上的地方性信托投资公司和自有资金5000万元以上的资质一级的建筑公司,经省级建设主管部门审查批准并核发房地产开发资质等级证书,可以从事房地产开发经营,由公司原登记发照的工商行政管理机关核准其经营范围。

      房地产项目开发公司(又称项目公司),是指以特定的房地产建设项目为对象从事单纯房地产开发经营的公司。项目公司以特定的房地产开发项目的存在为其存在的法律和物质依据,一旦房地产项目开发、经营完毕后,项目公司也将随之变更。建立房地产项目开发公司,经项目所在地建设主管部门对投标资格审查合格,通过招标等形式取得开发项目的企业,可以申请从事单项房地产开发经营。申请单项房地产开发经营的企业,其资质应与项目规模相适应,持建设主管部门的资质证书向原登记发照的工商行政管理机关办理变更登记。工商行政管理机关根据建设主管部门的审查批准文件,核准企业从事房地产开发经营的范围,经营范围应注明开发经营项目和经营期限。项目公司的开发、经营对象只限于批准的项目,项目开发、经营完毕后,应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。确需延长经营期的,需经原批准房地产开发经营资格的建设主管部门重新审批,并向工商行政管理机关办理相应的变更登记。

      按照《企业法人登记管理条例》的规定,一年内无房地产开发业务的房地产开发专营企业,取消其房地产开发资质,并向工商行政管理机关办理注销登记;其他经批准从事房地产开发、经营的企业,一年内未开展房地产开发、经营活动,取消其开发经营资格,工商行政管理机关依法核减其经营范围。

      房地产开发企业设立的程序主要包括:

      (1)申请设立登记。具备设立条件的企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合法律规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记,发给营业执照;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

      (2)房地产开发公司在领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:营业执照复印件;公司章程;验资证明;企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和聘用合同。

      外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合上述规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。

      房地产开发企业的资质管理是由各级房地产开发主管部门对房地产开发公司的建设开发、经营服务能力的强制性认定,具有法律拘束力。房地产开发主管部门根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。全国房地产开发企业的资质管理工作由国务院建设行政主管部门管理;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批;二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的《资质证书》。经资质审查合格的各资质等级的房地产开发企业,必须按照其《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发业务,不得越级承担任务。各等级房地产开发企业可承担任务的范围,由省、自治区、直辖市建设行政主管部门确定。

      本案中,应当注意以下几点:

      (1)安达公司从甲市红旗华侨实业总公司取得两块土地使用权后,没有投入开发建设总投资额的25%,就将土地使用权再转让,该行为是违法的。

      (2)双方当事人不具有房地产开发经营的主体资格。进行房地产开发经营,必须依法向国家工商行政管理部门进行经营范围的登记,才能取得开发经营资格;同时经过国家土地主管部门的批准,才能享有具体的房地产开发经营权。在签订《安达公司国有土地(甲市)使用权合作开发和房产开发合同书》和两份《合作开发房地产补充合同书》时,双方当事人均未取得房地产开发经营权,不具有房地产开发经营的主体资格。安达公司虽然已取得该土地的使用权,但并未取得该两块土地的房地产开发经营权,同时亦未对产权处的经营权进行审查。产权处为未经工商注册登记的独立的事业法人,未进行工商经营登记,不可能享有房地产开发经营权。因此,双方当事人所签订的上述房地产开发合同,应为无效。

      (3)双方签订的土地使用权合作开发和房地产开发合同,名为合作开发,实为土地使用权的转让。双方合同中约定的“产权处付清款项后,负责完成该土地的投资、开发和经营,安达公司不承担任何责任”就清楚地表明了该合同的实质。按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第22条的规定:“名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。”

      此外,双方当事人均未依照土地使用权转让须依法办理变更登记手续的规定,到甲市国土局办理土地使用权变更登记手续,其行为是违法的。

      (4)安达公司请求继续履行该无效合同,不符合法律规定。基于上述理由,一、二审法院判决:双方当事人签订的房地产开发合同和补充合同无效,不能再继续履行;双方都有过错,应各自承担相应的责任;安达公司应返还产权处已支付的人民币3017.5万元和该款从支付日起的银行同期同类贷款利息,以及产权处实际支出平整土地的费用。而产权处要求安达公司按其与某市证券公司等的融资利率赔偿利息和赔偿其向中介人付出的开发房地产咨询、劳务费用,并要求安达公司双倍返还订金和赔偿10万元,均没有充分的事实根据和法律依据,不予支持。
  • (责任编辑:中国历史网)
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