• 集体土地使用权取得中易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:44 浏览:加载中

  •   2005年5月,渚宁县五里浦乡松渡村村委会经五里浦乡人民政府和五里浦乡土地管理办公室同意,进行村民建房统一规划。吴天朗一户被安排在松渡村溪边第十三排,屋基两间,面积72平方米,共五口人;赵年洪一户被安排在松渡村凉亭外第七排、第八排前后各一间,面积72平方米,共五口人。2005年7月14日,赵年洪应吴天朗的要求,同意与吴天朗互换上述建房用地位置,并在证人何伯范、苏润禄的参与下,双方签订了互换合约。合约载明:“今由吴天朗、赵年洪双方自愿调换屋基,由吴天朗的溪边第十三排两间连余地换赵年洪凉亭外第七、八排公路边前后各一间共两间,双方协议商定不得反悔,立此合约。”吴天朗、赵年洪签字。同年8月30日,松渡村村委会在双方分别呈报的《农村私人建房用地呈报表》审批栏中签署了“同意两间”的意见。五里浦乡土地管理办公室、五里浦乡人民政府于同日也在其审批栏中签署了“同意在耕地上建房两间,计72平方米”的意见,并加盖了公章;在四至一栏中签署了“村统一规划”的意见。随后,赵年洪即开始在调换后的屋基上动工兴建。

      2005年10月17日,吴天朗、李丽夫妇以吴天朗未经共有人之一的李丽同意调换为理由,向渚宁县人民法院提起诉讼,要求法院判令屋基调换协议无效。

      赵年洪答辩称:此屋基调换系双方自愿,写有调换合约,且是在集体刚确定各自屋基的位置,县人民政府未登记造册、核发证书之前,即权属尚未经书面确定情况下调换的。这种调换政府是允许的,故双方的屋基调换合法有效。

      诉讼提起后,渚宁县土地管理局于2005年11月20日分别在原、被告的《农村私人建房用地呈报表》的意见栏中批示“准予在耕地上建房两间计72平方米”,并加盖了公章;还分别在各自的备注栏中注明“同意赵年洪调换”、“同意吴天朗调换”。

      2000年1月,陈某、王某、章某三人未经南坑村委会同意,私自将各自所承包的责任田(其中陈某2.8亩、王某1.8亩、章某1.7亩)转让给许某作为开采地下白土(矿产)之用。双方约定:开采前,许某偿付三人每亩耕地1万元的损失,开采一年后,许某每年付给三人每亩耕地300公斤谷子。双方协商后,许某付给3人订金各2800元、1800元、1700元,三人在许某提供的协议书上签字。同年12月,三人因不同意以原约定的价格转让土地,双方发生纠纷,许某遂于2002年5月向法院起诉,要求三被告双倍返还订金并赔偿其因修路、搭工棚、赔青苗等的经济损失计1.8万元。

      《土地管理法》

      第8条第2款农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

      第10条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

      第14条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

      在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

      第15条国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

      农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

      1.《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》

      除国家征用外,集体土地使用权不得出让,不得用于经营性房地产开发,也不得转让、出租用于非农业建设。用于非农业建设的集体土地,因与本集体外的单位和个人以土地入股等形式兴办企业,或向本集体以外的单位和个人转让、出租、抵押附着物,而发生土地使用权交易的,应依法严格审批,要注意保护农民利益。

      集体所有的各种荒地,不得以拍卖、租赁使用权等方式进行非农业建设。

      2.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

      农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。

      3.《解答》

      第4条出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。

      第6条国有土地使用权的转让合同,转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于转让集体土地使用权,经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地,并依法办理了出让手续的,或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。

      农民集体享有集体土地所有权,并依据其土地所有者的地位,依法行使土地所有权。集体土地使用权一般是指对由农村集体所有的土地的占有、开发利用和获取收益的权利。

      集体土地使用权包括农业用地的使用权和非农业建设用地的使用权。由于我国实行土地用途管制制度,即:“国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。”因此,集体土地使用权因其所指向土地的用途的不同,分为农用地的使用权以及建设用地使用权。目前,我国法律对集体所有土地的使用权的转让未作明确规定,但是根据《土地管理法》所确认的土地用途管制制度来看,除农民集体所有的土地用于农业建设以外,农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,得由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。根据《土地管理法》第44条第1款规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”

      农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

      农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认土地所有权。土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地,现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的,属于农民集体所有。农民集体使用其他农民集体所有的土地,凡连续使用已满20年的,应视为现使用者所有;连续使用不满20年,或者虽满20年但在20年期满之前原所有者曾向现使用者或有关部门提出异议要求归还的,由县级人民政府根据具体情况确定土地所有权。乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利、电力、通讯设施用地,分别属于乡(镇)或村农民集体所有。农民集体土地上的房屋出售给本集体内部成员,或者城镇、市郊以外的集体土地上的房屋出售给其他农民集体成员,其土地所有权不变。房产所有者享有土地所属集体其他成员同等的土地使用权。

      农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。

      任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。

      乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依法办理审批手续。

      农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。

      乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地,1962年9月《六十条》公布以前开始使用的,分别属于乡(镇)或村农民集体所有;1962年9月《六十条》公布时起至1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》公布时止,在此期间开始使用的,有下列情形之一的,分别属于乡(镇)或村农民集体所有:

      (1)签订过用地协议的(不含租借);

      (2)经县、乡(公社)、村(大队)批准或同意,并进行了适当的土地调整或进行过一定补偿的;

      (3)原集体企事业单位体制已合法变更的。

      乡(镇)、村办企事业单位采用上述以外的方式占用的集体土地,或虽采用上述方式但目前土地利用不合理的,如荒废、闲置、转出等,应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体,或按有关规定进行处理。

      乡(镇)村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地搞非农业建设的,可依法确定使用者农村集体土地建设用地使用权;对多占少用、占而不用的,其闲置部分不予确定使用权,应退还农民集体耕种。

      全民所有制单位或城市集体所有制单位与农民集体、农民集体与农民集体联办的企事业单位使用的集体土地,只作为联营条件,未给予土地补偿或安置劳动力的,可确定联办企事业单位的集体土地建设用地使用权。

      1982年2月国务院公布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的,原则上按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

      1982年2月《村镇建房用地管理条例》公布时起到1987年1月《土地管理法》开始实施时止,农村居民建房占用的宅基地,其面积超过当地政府规定标准的,超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后,按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

      凡符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民,其现有宅基地在没有超过分户建房用地合计面积标准的,可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。非农业户口居民原在农村的宅基地,凡房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。通过房屋继承取得的宅基地,继承者拥有使用权。若继承者已有宅基地,合计面积超过规定标准的,可以暂时按实际使用面积确定其集体土地建设用地使用权。接受转让或购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准的,按有关规定处理后再予确定集体土地建设用地使用权。集体或个人代管的华侨房屋占用的土地,其集体土地建设用地使用权暂时确定给代管者。以后房屋按政策退还华侨本人时,再变更集体土地建设用地使用权。农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。按照上述意见确定的农村居民宅基地的集体土地建设用地使用权,凡超过当地政府规定面积标准的,以后房屋拆迁、改建、翻建时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分退还集体。

      农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

      要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的,要限期恢复农业用途,退还原农民集体土地承包者;符合土地利用总体规划的,必须依法重新办理用地手续。

      农林项目开发必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划,土地权属和地类必须经过严格认定,任何单位和个人不得在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。

      进行农林项目开发必须严格按照《土地管理法》的有关规定办理用地手续,任何单位和个人都不得私自与农村集体经济组织签订用地协议,禁止以征用方式取得农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发。

      本案的关键是双方当事人是否真正取得了建房用地的土地使用权。

      1.吴天朗、赵年洪无权就互换建房用地的行为提起诉讼

      本案吴天朗、赵年洪双方互换建房用地虽然是在经村统一规划确定建房用地位置后进行的,但根据原《土地管理法》第38条关于农村居民建住宅使用耕地的,应“经乡级人民政府审核后,报县级人民政府批准”的规定(现行《土地管理法》第11条规定:农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权)。吴天朗、李丽夫妇起诉时,吴天朗夫妇、赵年洪均未取得主管部门县土地管理局的批准同意(假如事后主管部门也未同意互换建房用地)。表明吴天朗、赵年洪尚未取得建房土地的使用权,该土地的使用权还是集体的。因此,该案中原、被告不明确,无论是吴天朗还是赵年洪都不具备合法的诉讼主体资格。同时,因双方无权争议集体土地使用权,不符合《民事诉讼法》关于“有具体的诉讼请求和事实、理由”的要求。因此,在起诉条件不具备的情况下,法院应驳回原告的起诉。

      2.吴天朗、赵年洪互换建房用地的协议有效

      农村居民建房,在经村委会统一规划并经有关主管部门同意确定建房位置后,需建房者报批建房及建房用地之前,建房者按照自愿和公平原则协商互换建房用地的行为,不为法律所禁止,但是应在报批申请表中如实说明情况。因此,吴天朗、赵年洪互换建房用地的协议有效。但是,依法取得集体土地使用权,有待于政府主管部门的审批同意才能确立,所以在诉讼过程当中,当县土地管理局批准了吴、赵双方的建房申请并同意双方调换建房用地后,人民法院可以根据主管部门审批的结果,来确认当事人的诉讼请求是否成立。对此,最高人民法院的相关司法解释可以借鉴。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定:“出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。”该规定与本案的情况相类似,即当事人已经申请办理相关手续,但还在审批过程之中,直到诉讼开始后才得到主管部门的审批同意,我们认为法院可以认定当事人的互换建房用地的协议有效。

      吴天朗、李丽夫妇起诉要求确认互换屋基协议无效的理由不成立。

      当前,农村中非法转让土地、擅自改变土地使用用途、侵占基本农田以及耕地的现象增多。我国法律规定,单位和个人将耕地改为非耕地或在所承包经营的土地上从事采矿、采石、挖沙、取土等的经营活动,必须向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请,经上述部门批准方可进行。经法院审理查明,三被告所承包的责任田属于当地政府规划的基本农田,任何单位和个人不得非法买卖或转让,不得擅自改变耕地用途。原、被告未经村委会同意,私自约定转让承包的土地,其行为无效。原告未依法取得采矿许可证,且未经政府机关批准改变土地用途,对本案负有主要责任,无权请求被告赔偿损失,其因修路、搭工棚、赔青苗的前期投资损失只能由其自负。法院据此判决:原、被告所签订的转让土地协议无效,双方相互返还耕地和订金,驳回原告的其他诉讼请求。
  • (责任编辑:中国历史网)

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