• 国有土地使用权转让中易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:43 浏览:加载中

  •   洪某之父建国前购置某市某区东街状元巷28号空地一处,并在该地种植数株果树,建有水井三口及四周围墙。当时的国民政府土地所有权证记载该地为农地。建国后,洪父未向人民政府申报登记该土地。1957年至1962年,该土地曾出租给园林管理处种花苗,年租金50元。1963年至1965年,为某市第一中学种植实习地。1971年间,东街居委会主任李某口头向洪父借用该地,供原开元公社(现开元街道办事处)办厂用。开元公社建厂房时砍了部分果树并填平两口水井,建成一座仓库,二座厂房。当时洪父并未提出异议。1975年洪父去世。1980年3月,原开元公社将该厂房及设备转让给地区教育局办幻灯制造厂,得补偿费48727.78元。双方订立的转让协议载明:土地系向华侨借用,今后涉及的法律事务由幻灯制片厂办理。同年,该厂未经申请批准,即在此地北面空地上建教学仪器综合楼一座,因属违章建筑被市城建部门罚款2482元。1988年9月,该市教育局发文幻灯厂厂房及综合楼划归市第七中学所有和使用,作为该校勤工俭学基地。

      为此,洪某向某区人民法院起诉,认为此地及果树、水井、围墙等是其父遗产,出借后借用方未经同意而一再转让,请求责令街道办事处及教育局、市第七中学返还借用的土地及果树并赔偿损失。街道办事处承认此地是向洪父所借,并在转让时已明确告知市教育局;市教育局则认为该地原系农地,是街道办事处为支持教育事业而转让,现已划拨给市第七中学,请依法处理。市第七中学辩称:市教育局将厂房、设备划拨于我校,产权属我校;城市土地属国家所有,洪某要求返还土地无法律依据;讼争地上的果树、水井等附着物的损失,可予赔偿。

      经区人民法院审理判决:讼争地虽系原告之父购置,但自1957年后长期由他人使用。1971年出借给街道办事处。后又由市教育局使用、建楼并划归市第七中学使用至今。法律规定城市土地属国家所有,对洪某返还土地的请求不予支持。对地上附着物的损失,可由现使用和受益的市第七中学给予适当补偿。洪某不服提出上诉。市中级人民法院审理认为:讼争地在1971年就由洪父出借给原开元公社基建厂房,后来该地连同厂房由市教育局、市第七中学相继使用,使用期间又基建房屋,洪父及洪某长期对讼争地没有使用,应视为放弃使用权。现请求返还出借土地,不予采纳。原开元公社基建厂房时砍掉部分果树和填平水井,洪某均没有异议,要求补偿不予支持。对此地上的围墙和水井,现使用人市第七中学应承担补偿责任。剩余果树应当归种植人所有。据此,市中级人民法院维持原判;讼争土地范围内的两棵果树归洪某所有;此地上的水井、围墙,由市第七中学负责补偿洪某人民币10000元。

      《土地管理法》

      第2条第3款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

      1.《出让和转让暂行条例》

      第19条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。

      未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。

      第20条土地使用权转让应当签订转让合同。

      第21条土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

      第22条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

      第23条土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

      第24条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

      土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

      第25条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。

      土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

      第26条土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。

      土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。

      第27条土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,依照本条例第18条的规定办理。

      2.《关于转发上海市房产管理局、司法局〈关于土地使用权有偿出让和转让范围内房地产交易管理、公证、登记的通知〉的通知》

      第3项房地产投资经营者按土地使用权有偿出让或转让合同规定的期限和条件,经投资开发并完成了一定比例的建筑工程量后需转让的,则必须先报经市房管局审核批准,转让双方签订的房地产转让合同(包括土地使用权转让合同)经公证后,应在20天内向市房地产登记机关办理转让登记。

      第4项房地产投资经营者在土地使用权有偿出让或转让合同规定的在建房屋竣工、验收合格并向市房地产登记机关办理商品房注册登记后方可出售;其中,未申请预售的房地产项目出售前则应先经市房管局批准。

      房地产投资经营者出售房地产(包括已经预售的)买卖双方签订的房地产出售合同,经向市公证机关申办公证后,买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续,然后由买受人向市房地产登记机关办理登记,按规定领取房屋所有权证和土地使用证。

      第5项已取得房屋所有权证和土地使用证的房地产投资经营者或业主,出售房地产应与买受人签订房地产买卖合同。合同经公证后,买卖双方当事人应在一个月内向市房地产交易管理所办理房地产过户手续,然后买受人向市房地产登记机关办理登记,按规定领取房屋所有权证和土地使用证。

      房地产交换,双方当事人签订的房地产交换合同经公证后,应按上款规定办理过户、登记手续。

      3.《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

      第2项加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

      农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。

      农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

      要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的,要限期恢复农业用途,退还原农民集体土地承包者;符合土地利用总体规划的,必须依法重新办理用地手续。

      第4项强化开发用地的监管,禁止利用土地开发进行非法集资

      农林开发用地必须依法进行土地登记,明确规划要求和转让、转租的限定条件,未经批准不得擅自进行分割转让、转租。通过出让方式取得的国有土地使用权或以拍卖方式取得的集体所有的未利用土地使用权,在交清全部土地价款、完成前期开发后,方可依法转让、出租、抵押;以租赁或承包等其他方式取得的土地使用权,未经原出租或发包方同意,不得转让、出租、抵押或转包、分包。

      人民银行要加强对农林开发项目的信贷管理,加大对以土地开发、土地转让为名进行非法集资行为的监管和查处力度。对未交清土地价款、未取得土地使用权的开发用地,各有关银行不得允许其进行抵押贷款。

      第5项规范国有土地交易活动,制止炒卖土地

      商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地,原则上必须以招标、拍卖方式提供。出让土地首次转让、出租、抵押,必须符合法律规定和出让合同约定的条件,不符合条件的不得转让、出租、抵押。划拨土地使用权转让、出租等,必须经有批准权的人民政府批准。

      严禁利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地。对已批准立项的建设项目,其建设用地符合土地利用规划的,必须限期办理用地手续。

      国有企业改组、改制等涉及土地使用权交易时,不得低价售卖土地,要拟订土地资产处置方案,中央企业要选择减轻中央财政负担的方案,报国务院土地行政主管部门批准。

      已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的,必须将其中的土地收益依法上缴国家。

      4.《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》

      国有土地使用权有偿出让,主要采取公开招标拍卖的方式,鼓励公平竞争。建立土地基准地价和标定地价评估的公布制度。国有土地使用权拍卖底价须在科学估价的基础上,依照国家产业政策确定。成交价格应向社会公布。

      涉及国防安全、军事禁区、国家重点保护区域等的国有土地使用权出让和外商投资进行成片土地开发的项目,一律报国务院审批。禁止对外出让整个岛屿的土地使用权。

      5.《解答》

      第6条国有土地使用权的转让合同,转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于转让集体土地使用权,经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地,并依法办理了出让手续的,或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。

      第7条转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效,但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可认定合同有效。

      第8条以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证,但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用,与他人签订土地使用权转让合同的,一般应当认定合同无效;如土地使用者已投入一定资金,但尚未达到出让合同约定的期限和条件,与他人签订土地使用权转让合同,没有其他违法行为的,经有关主管部门认可,同意其转让的,可认定合同有效,责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。

      第9条享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设,也未办理审批手续和土地使用权转让手续,转让建设项目的,一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效;如符合土地使用权转让条件的,可认定项目转让合同有效,责令当事人补办土地使用权转让登记手续。

      第10条以转让方式取得的土地使用权的使用年限,应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的,其超过部分无效。土地使用年限,一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的次日起算,或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。

      第11条土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间已补办批准手续的,可认定合同有效。

      第12条转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。

      第13条土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就同一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。

      第14条土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同,均未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定各合同无效;如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地,并对土地投资开发利用的,经有关主管部门同意,补办了土地使用权变更登记手续的,可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。

      6.《解释》

      第7条本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让与受让方,受让方支付价款的协议。

      第8条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

      第9条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

      第10条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

      (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持。

      (二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持。

      (三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持。

      (四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

      未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

      第11条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。

      第12条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并有受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

      笫13条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

      国有土地使用权的转让有广义和狭义两种理解。广义的国有土地使用权转让是泛指土地使用权主体发生变更的行为;狭义的国有土地转让是指,当前的国有土地使用权人依法将国有土地使用权让与他人的行为,这是国有土地使用者之间国有土地使用权的转让,属于土地使用权流转的二级市场。

      国有土地使用权转让与国有土地使用权出让一样,它们都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用。同时,土地使用权转让是以土地使用权的出让为前提条件。只有实行土地使用权出让制度,才能使受让人有可能将其通过出让行为获得的国有土地使用权进行转让。而土地使用权转让又可以促进土地使用权出让市场的发展和繁荣。土地使用权出让与转让的区别在于:土地使用权出让是创设财产权的行为,而土地使用权转让则是转移财产权的行为;土地使用权出让法律关系的主体一方是土地所有者,另一方是土地使用者,而土地使用权转让法律关系中的双方当事人均为土地使用者;土地使用权出让金包括土地所有者的投资和地租,而土地使用权转让费除包括土地所有者的投资及其孳息以外,还包括经营利润。

      我国实行“房随地走”和“地随房走”的房地使用权一体化制度,所谓“房随地走”是指:土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。所谓“地随房走”是指:土地使用者除将地上建筑物、其他附着物作为动产转让的以外,土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其用地范围内的土地使用权也随之转让。因此,从某种意义上说,房地产的转让与土地使用权的转让是同一个问题的两个方面。前者侧重于房地产作为物质财富的流转,更多地体现出平等主体间的民事财产关系;而后者则强调土地名义使用者与土地实际使用者的名实相符,其主旨在于理顺二者之间的法律上的权利关系,避免因为实行土地所有权与使用权相分离制度,而造成的制度上和理论上的紊乱。

      通常认为,土地使用权出让合同是土地使用权转让合同、房地产转让合同的基础。所以,无论是土地使用权转让合同抑或是房地产转让合同,都必须以土地使用权出让合同为依据。另外,关于土地使用权转让合同与房地产转让合同之间的关系问题,正如上文所述,在实践中存在着某种竞合现象。这是因为不存在只转移房产的所有权而不转移该房产所占用的特定土地使用权的现象;也极少存在只转移某特定土地使用权而不涉及其上所附着的建筑物的现象。因此,土地使用权转让合同往往表现为房地产转让合同的一项条款,而不再单独表现为一个独立的合同。实际上,我国有关法律、法规已经明确规定了土地使用权转让合同的存在。

      经出让取得国有土地使用权后,该土地使用权的首次转让,必须符合法律规定和出让合同约定的条件,不符合条件的不得转让。划拨土地使用权的转让,必须经有批准权的人民政府批准。严禁利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地。对已批准立项的建设项目,其建设用地符合土地利用规划的,必须限期办理用地手续。

      国有企业改组、改制涉及土地使用权转让时,不得低价售卖国有土地使用权,而要拟订土地资产处置方案,中央企业要选择减轻中央财政负担的方案,报国务院土地行政主管部门批准。已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的,必须将其中的土地收益依法上缴国家。土地使用权转让后,若需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当经土地管理局或房地产管理局和城市规划管理局批准,依法重新签订出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。例如,《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》第22条规定:土地使用权转让时,双方应在签订转让合同之日起20日内,持原出让合同、转让合同、《国有土地使用证》、缴纳土地增值税凭证,向当地市、县土地管理部门申请办理变更登记,更换《国有土地使用证》。

      本案所涉及的主要法律问题是土地所有权和土地使用权的关系问题,因为牵扯历史原因,而变得更加复杂。

      问题一,原属私人所有的在城市中的空地,其出借后,因城市土地收归国有后,该私人是否就拥有该幅土地的使用权。

      本案中洪父虽于建国前购买,并取得了当时的土地所有权证。但在建国后,国家对不属于没收、征收范围而又能提出充分证据的,采取申报登记、审查核实的办法,发给原土地所有人土地所有权证(包括房地产所有权证)。该土地所有权证即为公民个人拥有土地所有权的法律依据。而洪父在建国后并未向人民政府申报登记该土地,也未取得政府发给的土地所有权证。不具备以土地所有权人名义进行诉讼的权利。

      早在1956年,中共中央《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中就提出了“一切私人占有的城市空地、街基等地产,经过适当的办法,一律收归国有”的政策。此后,各地陆续将本地城市土地收归国有,公民个人不再拥有土地所有权。本案讼争地,属于在城市中原归私人所有的空地,在收归国有的范围内。因此,洪父早已丧失了土地所有权。该幅土地也就不是洪某之父的遗产,洪某的请求没有法律根据的,应予驳回。

      问题二,城市空地与私人所有的宅基地不同,土地所有权收归国有后,不能自动享有使用权。

      由于建筑物与其所依附的土地具有不可分割性,在土地收归国有时,原私人所有的宅基地的所有权就自动转为国有土地使用权。而城市空地所有权收归国有后,原所有权人如不向土地管理部门申请土地使用权,并获得批准,原所有权人就不能继续享有土地使用权,不能主张土地使用权。

      问题三,如上所述洪家并无该幅土地的合法使用权,一、二审法院却以洪家长期失管为由,认定为土地使用权放弃,而判决洪某不能收回出借的土地,似有不妥。

      问题四,讼争地的使用权属国家享有,并应由土地主管部门来确定合法使用人,故一审直接判决讼争地归市第七中学使用,是不合适的;二审判决改判时未涉及此点是合适的。
  • (责任编辑:中国历史网)
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