• 国有土地使用权出让中易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:43 浏览:加载中

  •   2000年11月,袁某将其坐落在某市河东区东街55号的私有房屋一间出租给李某进行个体经营。2001年某市河东区土地管理局在清理整顿城镇土地市场中发现袁某擅自出租土地,于2001年12月13日给袁某下发通知,限其于同年12月17日到区土地管理局办理土地使用权出租手续。袁某按期到该局办理手续时,该局要求袁某先签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金,方能办理土地使用权出租手续。袁某以补交土地使用权出让金无法律依据为理由,不予交纳,故土地使用权出租手续也未办理。2002年6月6日某市河东区土地管理局依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条、第31条、第45条、第46条的规定,对袁某作出了罚款、补交土地使用权出让金的行政处罚决定,并要求其依法办理登记。袁不服,于2002年6月20日向某市河东区人民法院提起诉讼。

      人民法院受理该案后,依法进行了公开审理。经审理认为,袁某出租房屋的同时,即出租了该房屋所依附的土地。因此,袁某应当依照《出让和转让暂行条例》的有关规定,向国家交纳土地使用权出让金后,方能出租土地使用权。河东区土地管理局以袁某未交纳土地使用权出让金而出租土地的违法事实,责令袁某交纳土地使用权出让金,并处罚款是合法的。根据《行政诉讼法》第54条第(一)项之规定,判决维持某市河东区土地管理局的行政处罚决定。袁某以其虽出租房屋但并未出租土地,河东区土地管理局把出租房屋认定为出租土地与事实不符为由,上诉至中级人民法院。

      中级人民法院经审理认为,由于土地与地上建筑在物理上不可分离,因此,上诉人出租房屋,即发生土地出租;上诉人未向被上诉人交纳土地使用权出让金和签订土地使用权出让合同,尚未取得有偿出让土地使用权,其出租土地是违法的。被上诉人对城镇国有土地的使用权出让实行监督管理并收取出让金,符合《出让和转让暂行条例》的有关规定,判决驳回上诉,维持原判。

      1.《城市房地产管理法》

      第7条土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

      第8条城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

      第9条土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

      第12条土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

      商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

      采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

      第13条土地使用权出让最高年限由国务院规定。

      第14条土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

      土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

      第15条土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

      第16条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

      第17条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

      第18条土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

      第19条国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

      第20条土地使用权因土地灭失而终止。

      第21条土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

      土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

      2.《土地管理法》

      第43条任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。

      1.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《出让和转让暂行条例》)

      第8条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

      土地使用权出让应当签订出让合同。

      第11条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

      第12条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

      (一)居住用地70年;

      (二)工业用地50年;

      (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

      (四)商业、旅游、娱乐用地40年;

      (五)综合或者其他用地50年。

      第13条土地使用权出让可以采取下列方式:

      (一)协议;

      (二)招标;(三)拍卖。

      依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

      第14条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。

      第15条出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿。

      第16条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。

      第17条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。

      未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

      第18条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。

      2.《最高人民法院关于〈审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题〉的解答》(以下简称《解答》)

      第3条国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订,其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同,应当认定无效。

      第4条土地使用权出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。

      第5条土地使用权出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。

      3.《协议出让国有土地使用权规定》

      第2条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。

      本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

      第3条出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采取招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。

      第4条协议出让国有土地使用权,应当遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。

      以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

      第5条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

      低于最低价时国有土地使用权不得出让。

      第6条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第5条的规定拟定协议出让最低价,报同级人民政府批准后公布,由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

      第9条在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

      同一地块有两个或两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

      第12条协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商,协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的,方可达成协议。

      第13条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果,与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》

      第14条《国有土地使用权出让合同》签订后7日内,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布,接受社会监督。

      公布协议出让结果的时间不得少于15日。

      第15条土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定,付清国有土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后,取得国有土地使用权。

      第16条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。

      第17条违反本规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:

      (一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者出让结果的;

      (二)确定出让底价时未经集体决策的;

      (三)泄露出让底价的;

      (四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的;

      (五)减免国有土地使用权出让金的。

      违反前款有关规定,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第18条国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      4.《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》

      第2条本办法所称协议出让国有土地使用权最低价(以下简称“协议出让最低价”),是指上级人民政府为了宏观调控土地市场,防止低价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。

      第5条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例,须报国家土地管理局核准。

      基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时,协议出让最低价应当作相应调整。

      第6条国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地,可以按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。

      第7条确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

      第8条省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理局备案。对确定协议出让最低价不符合本办法第7条规定要求的,国家土地管理局可以责令重新确定。

      第9条以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。

      第10条以协议方式出让国有土地使用权的,出让合同签订后,市、县人民政府土地管理部门应当将协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。

      5.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

      第2条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的,适用本规定。

      本规定所称招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

      本规定所称拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,有竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

      本规定所称挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

      第3条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权,应当遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。

      第4条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

      前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

      第8条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

      第9条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:

      (一)出让人的名称和地址;

      (二)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;

      (三)投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;

      (四)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;

      (五)招标拍卖挂牌时间、地点投标挂牌期限、投标和竞价方式等;

      (六)确定中标人、竞得人的标准和方法;

      (七)投标、竞买保证金;

      (八)其他需要公告的事项。

      第13条投标、开标依照下列程序进行:

      (一)开标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但出让人在投标截止时间前收到的方为有效;

      标书投入标箱后,不可撤回。投标人应对标书和有关承诺承担责任。

      (二)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于3人的,出让人应当依照本规定重新招标。

      (三)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成,成员人数为5人以上的单数。

      评标小组可以要求投标人对评标文件做出必要的澄清或者说明,但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

      评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。

      (四)招标人根据评标结果,确定中标人。

      第14条对能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。

      第15条拍卖会依照下列程序进行:(一)主持人点算竞买人;

      (二)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;

      (三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;

      (四)主持人报出起叫价;

      (五)竞买人举牌应价或者报价;

      (六)主持人确认该应价后继续竞价;

      (七)主持人连续3次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交;

      (八)主持人宣布最高应价者为竞得人。

      第16条竞买人不足3人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。

      拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

      第17条挂牌依照下列程序进行:

      (一)在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。

      (二)符合条件的竞买人填写报价单报价;

      (三)出让人确定该报价后,更新显示挂牌价格;

      (四)出让人继续接受新的报价;

      (五)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。第18条挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

      第19条挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:

      (一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于地价,并符合其他条件的,挂牌成交;

      (二)在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;

      (三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于地价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。

      在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。

      第20条以招标、或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址,出让标的,成交时间、地点、价款,以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

      成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后,出让人改变竞得结果,或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的,应当依法承担责任。

      第21条中标人、竞得人应当按照成交确定书约定的时间,与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

      中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,抵作国有土地使用权出让金,其他中标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

      第22条招标拍卖挂牌活动结束后,出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌活动出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

      出让人公布出让结果,不得向受让人收取费用。

      第23条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登记,领取国有土地使用权证书。

      第24条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

      第25条中标人、竞得人有下列行为之一的,中标、竞得结果无效;造成损失的,中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任。

      (一)中标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的;

      (二)中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

      第26条土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权,徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      6.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

      第1条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。

      第2条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

      本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

      第3条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

      当事人请求按照订立合同时的市场评估价格缴纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错原则承担责任。

      第4条土地使用权出让合同的出让方因为办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。

      第5条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。

      第6条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。

      国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,是取得国有土地使用权的主要途径。需要指出的是:土地使用权的出让的地域范围,是特指国有土地;国有土地使用权出让的最高年限由国务院规定。

      从我国土地使用制度的历史演变过程来看,在很长的时期内,任何形式的土地转让都是非法行为。当时法律规定,土地属全民所有或者劳动群众集体所有,任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。1988年4月12日全国人大七届一次会议通过了“土地使用权可以依照法律的规定转让”宪法修正案。同年12月29日,七届人大第五次常委会对《土地管理法》作了同样内容的修正。国务院于1990年5月19日发布了《出让和转让暂行条例》;国家土地管理局发布了《划拨土地使用权管理暂行办法》。其后,依照法定程序,进行土地转让、出租、抵押等行为才被认定为合法行为。

      目前,我国法律对集体所有土地的使用权的转让未作明确规定,但是根据《土地管理法》所确认的土地用途管制制度来看,除农民集体所有的土地用于农业建设以外,农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,得由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。

      国有土地使用权出让后,国家作为国有土地所有者的地位并不发生改变,土地使用者仅取得了土地在一定期限内的使用权,即土地使用者得以在期限内依法占有、使用土地并获取利益,而非完全意义上的所有权。

      法律将土地使用权出让与国有土地使用权转让并列在一起规定的原因在于,在土地所有权移转形式单一的前提下,土地所有权无法担当起配置资源的基础性作用,而市场经济体制又要求土地资源必须能够在不同主体间移转。因此,我国立法将土地使用权与土地所有权相分离,由土地使用权的依法转让承担起配置资源的作用。在这一过程中,首先是将国有土地的所有权与使用权相分离,即国有土地使用权的出让;其次才是土地使用者之间移转国有土地使用权,实现国有使用权主体的变更。可以说,国有土地使用权的出让是国有土地使用权转让的一种特殊形式。

      在这两次权利移转的过程中,权利主体具有不同的特点,需要不同的制度设计来规范它们的行为。另外,从交易的特征来看,土地使用权的出让实为土地使用权的一级市场,而土地使用权的转让则是土地使用权的二级市场。

      理论界有学者对国有土地使用权出让制度中,国有土地使用权的有期限性与该幅土地上的特定建筑的相对永存性之间的矛盾表示担忧,认为当土地使用权期满早于房屋自然灭失时(假设此时不存在所有权灭失的其他情况),因这时房屋所有权依然存在,所以土地使用权期满必然与房屋所有权发生冲突。与之相关的问题包括:国有土地使用权最高使用年限的确定依据及其标准的科学性问题;国有土地使用权期限届满后,对地上建筑物、其他附着物的所有权无偿归国家所有的合法性问题以及关于土地使用权期限届满后的续期问题等。

      出让国有土地使用权,首先,应分别由当地县级以上土地管理部门、房地产管理部门会同计划、规划、建设管理部门共同拟定,土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件,并报同级人民政府批准后,分别由当地县级以上土地管理部门、房地产管理部门实施。

      其次,我国法律规定,土地使用权出让应当签订出让合同。出让合同由当地土地管理部门或房地产管理部门(以下简称出让方)按照平等、自愿、有偿的原则,与土地使用者签订。合同中约定出让土地使用权的最高年限,应按照不同的土地用途和性质及有关法律法规的规定,执行不同的年限。

      最后,国家土地管理部门对城镇国有土地的出让进行管理,是其法定职责。国有土地使用权的出让,由政府审批,由当地土地管理部门负责落实。土地使用权的转让,一般可由房地产经营管理部门管理。《出让和转让暂行条例》第7条规定,土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房地产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。这些规定以行政法规的形式界定了土地管理部门在国有土地出让中的职权范围。

      本案中,应当正确认识国有土地使用权出让、土地使用权划拨和国有土地使用权出租三者之间的关系。1990年5月19日《出让和转让暂行条例》颁布以前,我国的土地使用者所使用的国有土地,其土地使用权均是行政划拨取得的。《出让和转让暂行条例》颁布生效后,才依法出现了出让土地使用权。土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。出租国有土地使用权,应当具备下列条件:

      (1)出租人具有所出租土地的国有土地使用证;

      (2)出租人具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;

      (3)出租人已向国家支付了所出租土地的土地使用权出让金并签订了出让合同。

      由于建筑物与它所依附的土地具有不可分性,即“房随地走”或者“地随房走”。袁某在出租建筑物的同时就出租了土地使用权,因而也就侵犯了国有土地使用权,构成了非法出租。
  • (责任编辑:中国历史网)
    微信公众号
历史追学网

夏商周 春秋战国秦汉三国晋·南北朝隋唐宋元明清民国