• 房地产价格评估中易产生的纠纷和处理_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:41 浏览:加载中

  •   王某欲将其名下的一套三室一厅的住房转让。陈某得知后,欲购买此套住房。关于房屋的价格,陈某提出并经过王某同意,由两人均熟悉的张某进行估价。在房屋估价过程中,陈某乘王某急于用钱之机,给张某以好处,使房屋价格评估得较低,双方成交后在房产部门办理了过户登记手续。后来王某得知了价格评估中的问题,遂对房屋转让行为反悔。在协商未果的情况下,王某以张某在评估过程中舞弊为由,向法院提出诉讼。

      《城市房地产管理法》

      第33条国家实行房地产价格评估制度。

      房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

      第58条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

      1.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》

      第3条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位,必须配备有一定数量的房地产估价师。

      第11条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

      第21条房地产估价师的作业范围包括房地产估价、房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务。

      第24条房地产估价师承办业务,由其所在单位统一受理并与委托人签订委托合同。

      房地产评估收费由所在单位统一收取。

      第25条房地产估价师执行业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件,查看委托人的业务现场和设施,要求委托人提供必要的协助。

      第26条由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的,由所在单位承担赔偿责任。所在单位可以对房地产估价师追偿。

      2.《城市房地产中介服务管理规定》

      第5条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。第6条房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证,取得《房地产估价师执业资格证书》,并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

      房地产估价师的考试办法,由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。

      第7条房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员,不得从事房地产估价业务。

      第11条设立房地产中介服务机构应具备下列条件:

      (三)……从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师;

      ……

      3.《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》

      第2条本办法所称协议出让国有土地使用权最低价(以下简称“协议出让最低价”),是指上级人民政府为了宏观调控土地市场,防止低价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。

      第5条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例,须报国家土地管理局核准。

      基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时,协议出让最低价应当作相应调整。

      第6条国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地,可以按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。

      第7条确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

      第8条省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理局备案。对确定协议出让最低价不符合本办法第7条规定要求的,国家土地管理局可以责令重新确定。

      第9条以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。

      第10条以协议方式出让国有土地使用权的,出让合同签订后,市、县人民政府土地管理部门应当将协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。

      4.《城市房地产市场评估管理暂行办法》

      第4条城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构,是房地产市场估价的职能机构,是房地产市场管理机构的组成部分,承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其他房地产估价业务。

      第6条房地产市场估价,当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿,其估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办。

      第7条凡违反本办法第6条规定,未经房地产估价机构估价的,房地产交易管理部门不得为其办理交易立契手续,房地产产权管理部门不得为其办理产权转移变更手续。

      第8条委托的房地产市场估价,委托人应和估价机构或估价事务所签订房地产估价委托协议书。

      第9条房地产市场估价,必须遵守有关的法律、法规、规章和政策规定,严格执行价格标准和估价程序,实行现场评估,按质论价。

      第10条房地产市场估价应当依照下列程序进行:

      (一)申请估价。当事人应当依照本办法第6条的规定,向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容:

      (1)当事人的姓名(法人代表)、职业、地址;

      (2)标的物的名称、面积、坐落;

      (3)申请估价的理由、项目和要求;

      (4)当事人认为其他需要说明的内容。

      估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。

      (二)估价受理。估价机构或估价事务所收到估价申请书后,应当对当事人的身份证件、标的物产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者,交由估价人员承办。每个估价项目的承办,不得少于两名估价人员。

      (三)现场勘估。承办人员应当制订估价方案。到标的物进行实地勘丈测估,核对各项数据和有关资料,调查标的物所处环境状况,并做好详细记录。

      (四)综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析,提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容:

      (1)估价的原因,标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况,所处区域城市规划及发展前景,房地产市场行情;

      (2)标的物及其附着物质量等级评定;

      (3)估价的原则、方法、分析过程和估价结果;

      (4)必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料,原始资料及实际勘测数据等;

      (5)其他需要说明的问题。

      估价结果书应由承办人员签名。

      第13条当事人如对本办法第6条范围内的估价结果有异议的,可以在收到估价结果书之日起15日内,向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。

      委托估价发生纠纷时,双方应协商解决。协商不成时,当事人可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。

      第16条估价人员如与申办估价项目的当事人有直接利害关系,应当主动回避。

      第17条估价人员有下列行为之一的,房地产行政主管部门可以根据情节,给予警告,通报批评直至吊销估价人员资格证书。构成犯罪的,由司法机关追究其刑事责任。

      (一)不按照估价程序和价格标准,造成严重估价失误的;

      (二)弄虚作假,故意抬高或者压低标的物的价值或价格的;

      (三)利用工作之便牟取私利的;

      (四)因工作失职给国家和人民财产造成重大损失的。

      房地产评估是对房地产进行测算,评定其经济指标和价格的经营活动。

      房地产价格评估机构,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动机构。实行房地产价格评估制度的前提是,必须建立规范的房地产价格评估机构。因此,房地产价格评估机构在房地产业的发展中,处于十分重要的地位。价格评估的内容主要包括土地价格的评估和房地产价格综合评估。从委托的当事人来看,一是接受政府委托,测算基准地价、标定地价及各类房屋的重置价格,作为政府出让土地使用权和进行拆迁补偿等的计价基础和标准;二是接受房地产交易当事人的委托,为进入市场的房地产进行价格评估,以促进公平交易,保护双方当事人的合法权益,同时保障国家的税收,维护市场价格秩序。

      此案中,其焦点问题在于张某是否具有房地产价格评估的资格。我国法律明确规定,国家实行房地产价格评估人员资格认证制度,未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。未按规定办理注册、变更登记和未经登记以房地产估价师的名义从事估价业务的;或利用执行业务之便,索贿、受贿,谋取其他不正当的利益;或与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误,造成重大损失的,由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》,并可处以罚款,情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

      而且房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

      此案中,张某并不是房地产估价师,却以房地产估价师的名义从事房地产估价业务,而且在估价过程中,与陈某恶意串通作出了不真实的估价报告,极大地损害了房屋产权人王某的利益。对此,张某应承担损害赔偿责任。
  • (责任编辑:中国历史网)
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