• 房地产中介服务的一般规定_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:40 浏览:加载中

  •   房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

      ――《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条

      唐某向某房地产开发公司购买商品住宅一套,因房屋尚未竣工,双方签订了商品房预售合同。在房屋竣工时,唐某付清了全部房款,并随即凭购房合同及发票向市房管局办理了产权登记手续,领取了房屋所有权证。唐某因一时手头紧缺,未及时去办理入住手续,也未对房屋进行装修。不久,唐某发现他所购买的房屋已有人入住。经询问,居住人为李某,李某称房屋是由他自己购买,并向唐某出示了他和该市某房地产中介服务所签订的购房合同及发票。其购房时间还早于唐某一个多月,但李某未曾去房管局办理权属登记手续。唐某随即找房地产开发公司交涉。经了解,房地产开发公司负责人曾口头同意过该处商品房共48套由某房地产中介服务所代销,并允诺可给予该所代售房款1.5%的代售费用。但言明待双方正式订立委托代销协议后中介服务所方可代理销售。后因各种原因,此代销协议未曾订立。

      中介服务所将房屋售给李某时,中介服务所作为代理人,就应当以代理人的身份出面,即合同仍由房地产开发公司为一方,购房的李某为另一方来签订,而中介服务所则作为开发公司的代理人代替该公司签字。但该所不是以代理人的身份,而是直接以该所名义与李某签订合同,事后又未告知开发公司,购房款亦未转给开发公司,因而造成了一房两卖。

      房地产开发公司认为应当由中介服务所对此承担责任,中介服务所承认自己的做法不妥,表示立即将全部售房款转给开发公司,且不要中介费用。但提出为了不影响该所的声誉,请开发公司同意维持其与李某订立的合同,并补办委托代理销售房屋的手续。房地产开发公司不愿补办这一委托,但考虑到李某已经入住,而唐某未曾入住这一事实,表示可以协助做唐某的工作。双方共同与唐某协商,表示愿意承担违约责任,退还房款并支付违约金。但唐某不同意,坚持要履行合同。同时,李某也认为这是开发公司和中介服务所的问题,不愿退出房屋。

      唐某无奈,以他领取的房屋所有权证为依据,提起民事诉讼,要求李某迁出。后经法院判决,责令李某在限期内迁出。

      《城市房地产管理法》

      第56条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

      第57条房地产中介服务机构应当具备下列条件:

      (一)有自己的名称和组织机构;

      (二)有固定的服务场所;

      (三)有必要的财产和经费;

      (四)有足够数量的专业人员;

      (五)法律、行政法规规定的其他条件。

      设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

      第68条违反本法第57条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

      1.《城市房地产中介服务管理规定》

      第2条凡从事城市房地产中介服务的,应遵守本规定。本规定所称房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

      本规定所称房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

      本规定所称房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。

      本规定所称房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

      第10条从事房地产中介业务,应当设立相应的房地产中介服务机构。

      房地产中介服务机构,应是具有独立法人资格的经济组织。第11条设立房地产中介服务机构应具备下列条件:

      (一)有自己的名称、组织机构;

      (二)有规定数量的财产和经费;

      (三)有规定数量的财产和经费;

      (四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人。

      第12条设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的1个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

      第14条房地产中介服务机构必须履行下列义务:

      (一)遵守有关的法律、法规和政策;

      (二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则;

      (三)按照核准的业务范围从事经营活动;

      (四)按规定标准收取费用;

      (五)依法交纳税费;

      (六)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

      第15条房地产中介服务人员承办业务,由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。

      第16条经委托人同意,房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理,但不得增加佣金。

      第17条房地产中介合同应当包括下列主要内容:(一)当事人姓名或者名称、住所;

      (二)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;

      (三)合同履行期限;

      (四)收费金额和支付方式、时间;

      (五)违约责任和纠纷解决方式;

      (六)当事人约定的其他内容。

      第18条房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取,房地产中介服务机构收取费用应当开具发票,依法纳税。

      第21条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:

      (一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当的利益;

      (二)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;

      (三)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;

      (四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

      (五)法律、法规禁止的其他行为。

      第22条房地产中介服务人员与委托人有利害关系的,应当回避。委托人有权要求其回避。

      第23条因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在中介机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。

      第24条违反本规定,有下列行为之一的,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚:

      (一)未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的,责令停止房地产中介业务,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;

      (三)违反本规定第21条规定的,收回资格证书或者公告资格证书作废,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;

      (四)超过营业范围从事房地产中介活动的,处以1万元以上3万元以下的罚款。

      第25条因委托人的原因,给房地产中介服务的机构或人员造成经济损失的,委托人应当承担赔偿责任。

      第26条房地产中介服务人员违反本规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      2.《商品房销售管理办法》

      第25条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

      房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

      第26条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

      第27条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

      受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

      第28条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

      第43条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

      中介,是事物联系的纽带、相互沟通的桥梁、发展变化的环节。

      房地产中介服务,是指为房地产开发、经营、交易活动的各个环节提供各种中介代理和相关服务的行为。

      我国法律规定的房地产中介服务就是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。除了上述三种中介服务的主要形式外,随着我国社会主义市场经济的发展,房地产中介服务的形式将会日趋多样。同时,从事房地产中介业务的相应的房地产中介服务机构也将日渐增多。

      按我国民法通则规定,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。房地产开发公司可以委托中介服务所代销房屋,但是房地产中介服务所应当依法取得、行使代理权。本案中,某房地产中介服务所未按法律规定和当事双方约定签订书面代理合同,就草率地与李某签订合同,造成李某的损失。具体存在以下问题:

      (1)中介服务所的代理售房合同不具备法定形式要件。委托代理可以用口头形式,也可以用书面形式,但法律规定用书面形式的,应当用书面形式。开发公司虽曾口头允诺某中介服务所可以代理销售,但声明要待签订委托代销协议后方可代理。中介服务所的行为违背了双方的约定。同时,根据建设部《城市商品房预售管理办法》第10条第2款规定:“商品房的预售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。”中介服务所违反此项规定,将房屋卖给李某的行为,显然违法。中介服务所没有开发公司的书面委托书,无权代理销售房屋,因此,中介服务所与李某订立的房屋买卖合同应为无效。

      (2)代理人应当以被代理人的名义为民事代理行为。本案中,即使中介服务所获得了房地产开发公司的售房代理权,亦应以被代理人――房地产开发公司的名义与李某签订合同,不能以该所的名义与李某签订合同。

      (3)李某在购买商品房时,未了解出卖方是否拥有出卖房屋的资格,未见到出卖方是否领有合法的《商品房预售许可证》,也并未要求代理销售机构出示委托代理书,应当引以为戒。

      (4)在订立房屋买卖合同后,应及时到房管机关办理权属登记手续。由于房屋权属登记实行书证的原则,如系代理销售,在办理登记时,房管机关会要求委托代理人出示有权出卖该房屋的证明,即书面委托书。如果当时李某及时到房管机关登记,就可以及早发现房地产开发公司并未委托中介服务所代理售房事宜,李某的权益也就会得到法律的保护。与李某的权利得不到保护形成鲜明对比的是,唐某因为及时办理了权属登记手续,使他的合法权益得到了法律的保护。

      总之,在本案中,房地产中介服务所应当负主要责任,李某有权要求该所退还全部房款并赔偿损失。
  • (责任编辑:中国历史网)
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