• 房地产抵押权的实现_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:40 浏览:加载中

  •   郭某系个体经营者,因扩大经营需要资金,便向市建设银行提出贷款20万元。银行要求郭某提供担保或以财产抵押。经郭某与其朋友卢某协商,卢某同意将其在该市市中心的一套住宅用以抵押。郭某与银行签订了贷款合同,约期至2005年3月底全部清偿本息。而卢某也与银行签订了抵押合同,为这一债权担保。卢某和该市建设银行的代表共同到该市房管局进行了抵押登记。郭某因经营不善,未能按时偿还贷款,银行催讨多次后,于2005年8月向所在区人民法院提出诉讼,要求行使抵押权,拍卖卢某的房屋以偿还贷款本息。

      卢某不服,提出两点申述理由:一是此项贷款系郭某所贷,他并未贷款,应向郭某索还;二是他虽与银行签订了抵押合同,但在房管局登记时,房管局在登记文件的“权利存续期限”栏内明确其期限是2005年3月底,而今时间已经超过近半年,银行的抵押权已经失效。区人民法院认为:卢某提出自己未曾贷款的理由不能成立。但银行的抵押权在登记时已由房管局明确抵押权存续期限为2005年3月底,银行在期限内未行使权利,抵押权不复存在,银行只能向郭某追索贷款,而与卢某无干。

      该市建设银行不服,向该市中级人民法院上诉,并从该市房管局取得了关于抵押权存续期限问题的有关文件,提交给法院作为证据。

      经市中级人民法院审理,确认抵押权依然有效,判决拍卖卢某的房屋以偿还银行贷款。

      潘某为购买商品住宅,自筹12万元,又向该市建设银行贷款8万元。潘某将每月向银行归还等额的本息,共分10年全部还清。

      建行在发放贷款时就要求潘某将新购买的房屋进行抵押,双方订立了贷款合同和房产抵押合同,并向该市房管局进行了登记,潘某领取了房屋所有权证,银行领取了房屋他项权证。潘某购得房屋后,见其他购房人纷纷对住房进行装修,又想到如果在入住以后进行装修非常麻烦,便决定在入住以前进行装修。经估算,其房屋装修费用至少需3万余元,潘某一时无力支付,但他听亲友告知该市工商银行办理住房装修抵押贷款,便与该市工商银行订立了贷款和抵押合同,贷款4万元,潘某考虑向工行贷款数额较小,决定分5年先行还清。

      但在潘某和工商银行向该市房管局申请抵押登记时,房管局提出:要求潘某向工行贷款的清偿日期应迟于潘某向建行贷款的清偿日期,即至少应超过10年。潘某声称他不需要贷10年,工行也不同意他分10年偿还。房管局对此的解释是:潘某已向建行贷款8万元,虽然就房屋价值的剩余部分还可以再设定抵押,但期限要长于前一个抵押的期限。因为工商银行的贷款将先到期,如潘某到时不能按期偿还,工商银行就会申请法院拍卖房屋,而建设银行的抵押权则无法得到保证。由于不能保证前一项抵押中抵押权人权利的行使,房管局不能为潘某再次办理房产抵押登记手续。潘某不服,多次与房管局交涉,仍未能解决。

      潘某极为气愤,向所在区人民法院提出行政诉讼,要求法院判令该市房管局为其办理房产抵押登记手续;并认为,由于房管局不愿办理抵押登记,使他不能及时得到贷款,造成了他经济上的严重损失,要求赔偿人民币2万元。

      该市房管局则向法院申述了前述理由,声称并不是不愿为潘某办理登记,而是为了保障前一项抵押权的正常行使。

      2004年4月21日,被告李某、邬某向原告杨某、于某借款21500元,双方签订了借款抵押协议,规定借款月息4分,至2004年11月21日本息还清;被告所有的两室一厅(61平方米)的房屋一处作为借款抵押物。借款期满后,原告多次向被告催还借款,被告始终借口推脱不还。2005年4月2日,被告背着抵押权人,将上述抵押房屋连同附属物品,以2万元的价格典当给银城典当拍卖商行。原告得知后,即向区人民法院提起诉讼,请求宣布被告与银城典当拍卖商行之间的房屋典当行为无效,依法将此房屋判归原告所有。诉讼期间,四平市银城典当拍卖商行请求作为第三人参加诉讼,要求确认典当行为合法有效,判决房屋产权归其所有。

      《城市房地产管理法》

      第50条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

      第51条房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

      1.《担保法》

      第53条债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

      抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

      第54条同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:

      (一)抵押合同已登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;

      (二)抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照本条第(一)项规定清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

      第55条城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

      依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

      第56条拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。

      第57条为债务人抵押担保的第三人,在抵押权人实现抵押权后,有权向债务人追偿。

      第58条抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。

      2.《城市房地产抵押管理办法》

      第40条有下列情况之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:

      (一)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

      (二)抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

      (三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;

      (四)抵押人违反本办法的有关规定,擅自处分抵押房地产的;

      (五)抵押合同约定的其他情况。

      第41条有本办法第40条规定情况之一的,经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

      第42条抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。

      第43条同一房地产设定两个以上抵押权时,以抵押登记的先后顺序受偿。

      第44条处分抵押房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

      第45条以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时,应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

      法律、法规另有规定的依照其规定。

      第46条抵押权人对抵押房地产的处分,因下列情况而中止:(一)抵押权人请求中止的;

      (二)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务,并经抵押权人同意的;

      (三)发现被拍卖抵押物有权属争议的;

      (四)诉讼或仲裁中的抵押房地产;

      (五)其他应当中止的情况。

      第47条处分抵押房地产所得金额,依下列顺序分配:

      (一)支付处分抵押房地产的费用;

      (二)扣除抵押房地产应缴纳的税款;

      (三)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;

      (四)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;

      (五)剩余金额交还抵押人。

      处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。

      房地产抵押权的实现,是指债务履行期限届满,债务人不履行债务时,抵押权人依照法律规定的程序直接处分抵押的房地产,以抵押的房地产拍卖价款使其债权优先受偿。抵押权实现即抵押权设立的目的达到,抵押权随之消灭。

      抵押权是一种物权,物权的取得和丧失,都要经一定的法律行为。房屋抵押权的丧失有以下原因:

      1.抵押权的行使

      当抵押人无力按期偿还贷款本息时,抵押人与抵押权人自行协商确定,或以抵押的房屋抵债,或是将拍卖抵押房屋所得的款项抵债。抵押权行使后,抵押权即不再存在。

      2.所担保的主债权消灭

      抵押权的存在应当以债的存在为前提,当抵押人已按期清偿本息,抵押人与抵押权人双方已不再存在这一债的关系,抵押权随之消灭。

      3.所抵押的房屋灭失

      房屋灭失,该房屋的抵押权也不复存在。但抵押人因房屋灭失而获得的赔偿(如保险赔款)或补偿(如房屋拆迁补偿),应当作为抵押财产。

      对于抵押成立后于债务人不履行债务时,可否由抵押权人取得抵押物的所有权,这涉及抵押物的实现方式。抵押权的实现方式,各国法律规定不一。依我国法律的规定,抵押的实现方式有拍卖、变卖和折价。例如,我国《担保法》第53条中规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”按照法律规定,抵押当事人可以约定抵押权的实现方式,也可以于抵押权实现时协议抵押权的实现方式。如当事人协商不成,则可以诉请人民法院裁决。

      并且即使法院判决抵押物归抵押权人所有,也并不是指以抵押物来抵偿债务而消灭债权,而仅是指以抵押物折价的方式实现抵押权。

      所谓抵押物折价,是指以抵押物所折的价格优先清偿抵押权人的抵押担保债权,由抵押权人取得抵押物的所有权。实际上,这是由抵押权人以一定价格买下抵押物,抵押权人就该抵押物的价值优先受偿。如果抵押物所折的价格高于抵押担保的债权,债权人应将高出的部分返还给抵押人;如果抵押物所折的价格低于抵押担保的债权,债权人得以就不能受偿的部分要求债务人偿还。可见,以抵押物折价的方式实现抵押权,虽由债权人取得抵押物的所有权,但并不是以抵押物抵债,并不是以抵押物代偿债务。

      所谓抵押物代偿,是指当事人约定,于债务人不履行债务时,以抵押物抵债,由债权人直接取得抵押物的所有权。有的抵押合同,当事人在抵押合同中约定,债务人于债务清偿期届满仍不清偿债务时,抵押物即归抵押权人所有。此类的约定为我国法律所禁止,《担保法》第40条中规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此,抵押当事人在合同中有此约定时,该约定是无效的。这里所谓无效,是指抵押权人不能依此约定取得抵押物的所有权。当事人的这种约定,应如同当事人在抵押合同中对抵押物的估价一样。如果当事人在抵押合同中对抵押物有估价(此估价也即为抵押价值),并约定于抵押权实现时抵押物以此价格归抵押权人所有,则债务人于债务清偿期届满未履行债务时,对于抵押物归抵押权人所有,抵押当事人双方没有异议,也不会损害抵押人的其他债权人利益的,抵押权人得以取得抵押物的所有权。这可视为当事人是以抵押合同订立时的估价对抵押物进行折价的。但是,若当事人于此情况下发生争议,或者其他债权人对此估价提出异议,则当事人原约定的价格仍为无效,抵押权人仍不能直接取得抵押物的所有权,当事人双方须重新议定抵押物的折价价格。

      我们认为:市中级人民法院的判决是正确的。抵押权是一种物权,物权的取得和丧失,都要经一定的法律行为。房屋抵押权的丧失一般基于以下原因:

      1.抵押权的行使

      当抵押人无力按期偿还贷款本息时,抵押人与抵押权人自行协商确定,或以抵押的房屋抵债,或是将拍卖抵押房屋所得的款项抵债。抵押权行使后,抵押权即不再存在。

      2.所担保的主债权消灭

      抵押权的存在应当以债的存在为前提,当抵押人已按期清偿本息,抵押人与抵押权人双方已不再存在这一债的关系,抵押权随之消灭。

      3.所抵押的房屋灭失

      房屋灭失,该房屋的抵押权也不复存在。但抵押人因房屋灭失而获得的赔偿(如保险赔款)或补偿(如房屋拆迁补偿),应当作为抵押财产。

      关于房管部门在登记文件中的记载问题,建设部房地产业司在《关于〈房屋他项权证〉有关问题请示的答复》中已明确:抵押期限是抵押合同中规定的债务人应履行债务的期限。

      房地产他项权利在未依法注销前,仍具法律效力。他项权利人(即抵押权人)可凭借《房屋他项权证》作为法律要件之一,依法行使他项权利。

      我国的《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》及该市人民政府颁发的《房产抵押管理实施细则》中均无后一项抵押的期限要长于前一项抵押的期限这一规定,该市房管局也不能提供不为潘某办理后一项抵押登记的其他理由和依据。法院判决由该市房管局为潘某及工商银行办理抵押登记手续,但法院对潘某提出行政赔偿的要求不予支持。

      我们认为:法院判决房管局为潘某及工商银行办理抵押登记手续,这一判决是正确的。

      本案中,房管局不为潘某及工商银行办理后一项抵押登记的出发点是为了维护前一项抵押中抵押权的正常行使,避免出现因工商银行后登记而先行使抵押权这一情况。实际上,这一担心是不必要的。

      首先,即使潘某向工行的抵押期限长于向建行的抵押期限,也不能保证工行不先提出行使抵押权的要求,因为行使抵押权并不一定要抵押期限届满,而是潘某的不及时履行债务,即只要潘某在某一个月没有按期偿付贷款本息,银行就有提出这一要求的权利,而这与抵押期限的长短是无关的。其次,即使潘某不能如期偿还贷款,工行要提前行使抵押权时,建行的抵押权的行使仍然能够得到保证。因为建设部颁发的《城市房地产抵押管理办法》第43条规定:“同一房地产设定两个以上抵押权时,以抵押登记的先后顺序受偿。”这一规定明确指出:以抵押登记的先后顺序受偿,即只能由先登记的建行先行受偿,尽管此时建行可能不具备行使抵押权的条件(如潘某如期向建行偿还贷款本息)。但由于工行具备了行使抵押权的条件,工行就有权要求行使,抵押权一旦行使,必将转让潘某的房屋所有权,这时就适用《城市房地产抵押管理办法》第37条第3款的规定,即应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。根据这一规定,本案中首先得到清偿的仍是先登记的建行。反之,如果建行的抵押权提前行使,工行同样可以据此提前受偿,但其受偿顺序应在先登记的建行之后。

      法院不支持潘某行政赔偿的要求,这一判决也是正确的。作为行政赔偿,主要应具备三个条件:一是行政机关有违法行为;二是这种违法行为直接造成了要求赔偿者的经济损失;三是这种损失要以客观的事实为依据。

      对本案有两种不同意见:

      一种意见认为,法院认定借款抵押有效,典当无效是正确的,但判决由原告从变卖抵押房屋的价款中优先受偿是不正确的。该意见认为,借款抵押协议的双方当事人在协议中就抵押的房产,约定的是实物抵押,并且是房产价值的全额抵押,并没有在该房产上只设定部分价值抵押,故根据该借款抵押法律关系,借款人于借款期满不能归还借款的,债权人(又是抵押权人)有权就抵押物受偿,即取得抵押物,从而消灭债权。本案债权人也是这样要求的,要求根据借款抵押协议和借款人逾期不还的事实,而将抵押物判归其所有。故本案应依据借款抵押协议的约定,在借款人逾期不还的事实下,直接将抵押物判归债权人,而不应判决变卖抵押物,由债权人从变卖价款中优先受偿。

      另一种意见认为,法院判决变卖抵押物,由债权人从变卖价款中优先受偿是正确的,而不应依原告的请求,直接判决抵押房屋归原告所有。

      对于本案中法院认定典当无效是否合适这里不作说明。对于法院应否判决抵押的房屋直接归原告所有,我们认为,其争论焦点,在于当事人约定以实物全额抵押的效力或者当事人约定于债务人不履行债务时抵押物直接归债权人所有的效力问题。

      对于当事人未约定抵押物的抵押价值的效力,抵押当事人在抵押合同中一般应当约定抵押权担保的债权数额。如果当事人没有约定抵押权担保的债权数额,则应推定抵押权担保债权的全部。我国《担保法》第46条规定:“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”因此,只要当事人在合同中未约定抵押担保的范围,抵押担保的范围就为债务人应偿付的全部债权,包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。就该案来说,抵押担保的范围为被告所欠的借款及利息、变卖抵押的房产的费用。

      抵押当事人在抵押合同中除应约定抵押担保的价值外也可以约定抵押物的抵押价值。当事人约定抵押物的抵押价值时,约定的抵押价值是否就为抵押担保的范围呢?我们认为,抵押价值与抵押担保的范围是不同的。抵押担保的范围是指抵押权担保的范围,也就是债权人得以优先受偿的范围。例如,就本案来说,如当事人约定以房屋抵押,抵押担保的范围为21500元主债权,抵押权人即原告则只能从抵押房屋的变卖价款中优先受偿21500元,至于利息债权则不在优先受偿的范围内。而抵押物的抵押价值,是指抵押物可以担保的价值范围。例如,就本案来说,若当事人约定抵押房屋的抵押价值为2万元,则是指该房屋于抵押权实现时可以变卖2万元,因而也就可以担保2万元的债权能优先受清偿。但是抵押物的抵押价值仅是抵押当事人双方于设定抵押权时对抵押物价值的一种估计,并不是抵押权实现时抵押物一定要变卖或一定能变卖的价值。于抵押权实现时,抵押物变卖的价值既可能与合同中规定的抵押物的抵押价值相同,也可能高于或低于当事人约定的抵押价值。但无论抵押物于抵押权实现时其变卖的价值为多少,抵押权人只能于实际变卖的价款内优先受偿抵押权担保的债权数额。由此看来,抵押价值的约定实际上是对将来抵押权实现时抵押权可以担保的债权范围的一种预测。其作用在于使抵押权人可以明确自己将来有可能优先受偿的债权额,而并不是抵押权人将来能优先受偿的实际数额。

      抵押当事人在抵押合同中可以约定以抵押物的部分价值抵押,也可以约定以抵押物的全部价值抵押。以本案为例,若原、被告于订立抵押合同的当时约定抵押的房屋价值为4万元,抵押价值为2万元,则可说当事人是约定以抵押的房产部分价值抵押。但这种约定并不是约定的抵押担保的范围,抵押担保的范围仍为21500元主债权及利息等。也就是说,于抵押权实现时,抵押权人仍得就抵押物变卖的价款优先受偿21500元及其利息,而不能仅优先受偿2万元。

      抵押当事人在合同中未约定以抵押物的价值全部抵押的,当然可认定为全额抵押。以抵押物的价值全额抵押的,是否就是说于债权人不履行债务时,抵押权人可以取得抵押物的全部价值呢?我们认为,不能这样认识。全额抵押亦即以抵押物的全部价值设定抵押担保。但是即使于此情况下,抵押权人也不能是以抵押物的全部价值来抵偿其债权,也只能是就抵押物变卖的全部价款优先受偿抵押担保的债权。就这一意义上说,以抵押物的全额抵押与以抵押物的部分价值抵押对于抵押权人来说,并没有区别。因为对于抵押权人来说,有意义的仅是抵押担保的债权范围。如果说当事人约定是以抵押物的全额抵押还是部分价值抵押有意义的话,仅是就后一抵押权人而言的。因为在同一抵押物上设定有数个抵押权时,各抵押权之间有一定的顺序。前一顺序的抵押权优于后一顺序的抵押权。也就是说,于抵押权实现时,前一顺序抵押权人优先就抵押物变卖的价款受偿抵押担保的债权,而后一顺序的抵押权人只能于前一顺序抵押权人优先受偿后才能从抵押物变卖的价款的余额优先受偿。因此,如果前一顺序的抵押权是就抵押物的价值全额抵押的,后一顺序的抵押权也就会根本不能得到优先受偿,于此情况下,后一顺序的抵押权人一般不应接受这种抵押。依我国《担保法》第35条第1款规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”因此抵押人已以抵押物的价值全额抵押的,不得再以该已抵押的财产设定抵押担保。而在抵押人以抵押物的部分价值抵押时,依《担保法》第35条第2款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”

      因此,我们认为,抵押当事人在抵押合同中未约定抵押价值的,是指抵押人以抵押物的全部价值设定抵押权。在此情况下,抵押权人于抵押权实现时得以就抵押物的全部价值优先受偿,但这并不表示于债务人不履行债务时,抵押权人有权即取得抵押物,从而消灭债权。

      对于抵押成立后于债务人不履行债务时,可否由抵押人取得抵押物的所有权,这涉及抵押物的实现方式。按照法律规定,抵押当事人可以约定抵押权的实现方式,也可以于抵押权实现时协商抵押权的实现方式。如当事人协商不成,则可以诉请人民法院裁决。就本案来说,当事人未约定、也未协商抵押权的实现方式,因此,原告请求法院将抵押的房产判归其所有是可以的。

      但是在抵押权人请求判决抵押物归其所有时,法院是否就必须判决抵押物归抵押权人所有呢?我们认为,其回答应是否定的。并且即使法院判决抵押物归抵押权人所有,也并不是指以抵押物来抵偿债务而消灭债权,而仅是指以抵押物折价的方式实现抵押权。

      以本案来说,如采取折价的方式,则原告可以取得抵押房产的所有权,但抵押房产所折价格高于21500元主债权及其利息额时,原告应将高出的部分返还给被告;抵押房产所折价格低于21500元主债权及利息额时,被告还应向原告偿还不足的部分。可见,以抵押物折价的方式实现抵押权,虽由债权人取得抵押物的所有权,但并不是以抵押物抵债,并不是以抵押物代偿债务。

      综上所述,我们认为,在本案中法院判决原告以变卖被告的抵押房产的价款优先受偿其全部债权(主债权21500元及利息8009.47元)是正确的。相反,不仅在当事人没有在该抵押房产上设定部分价值抵押即全额抵押的情况下,法院不能判归抵押房产直接归原告所有;而且即使当事人在抵押合同中约定债务人期满不履行债务,抵押物即归债权人所有时,法院也不能判决抵押的房产直接归原告所有,而应判决当事人的这种抵押代偿的约定是无效的。
  • (责任编辑:中国历史网)
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