• 签订房地产转让合同应注意的问题_《房地产法条文释义与典型案例》

  • 发布时间:2018-01-11 16:33 浏览:加载中

  •   某市印染厂由于经营不善、生产工艺落后而陷于困境。为了调动企业流动资金,决定将坐落于某市解放路38号之一的该厂门市部的房屋转让给一个私营企业作为商铺。解放路38号印染厂的土地是20世纪50年代建厂初期由政府划拨给其建设厂房作生产经营用途的,转让门市部占地85平方米,是该划拨土地的一部分。2005年12月,印染厂与私营企业签订房屋转让合同,合同约定:印染厂(甲方)将位于解放路38号之一的房屋,建筑面积85平方米,转让给某私营企业(乙方),房屋的所有权归乙方,房屋所占土地的使用权人仍由印染厂持有。经有关物业评估机构评估,该房屋人民币市值50万元,成交价人民币50万元。

      购房者许某看中了某开发商开发的一高级住宅楼,便找到开发商。开发商要求先交3万元订金,否则不能保证该套房保留给许某。为了买到心仪的房子,许某缴纳了3万元订金,并与开发商签订了购房协议,协议中约定房屋的建筑面积为150平方米。而当许某入住后,实际测量的结果只有104.5平方米,即公摊面积有45.5平方米。许某认为,实际公摊面积与协议差异太大,自己损失太大,要求解除合同,返还订金,但开发商辩称公摊面积是购房者应当承担的,不能以公摊面积太大而要求解除合同,因此拒绝了许某的上述要求。许某遂诉至人民法院,要求解除合同,返还自己所交的订金。

      寰宇公司与某市国土局签订土地使用权出让合同,办理有关手续后,取得了位于该市小庄立交桥东南侧土地使用权,面积为98792平方米。寰宇公司于当年4月28日与国联科技发展有限公司(以下简称国联公司)签订了土地使用权转让合同书,约定:寰宇公司转让位于该立交桥东南侧13500平方米土地(折合20.25亩),每亩地价为21万元;寰宇公司于该年7月30日前完成居民拆迁、土地平整、地下水管道及电源线的接通等工作,延误交付土地,按月利率15%承担预付款的利息,超过一个月则按月利率20%计息;国联公司于合同签订后,6日内预付地价款80%,余款于7月31日付清,延误付款,一天罚款5000元。同时,对转让土地的四至、交付手续等均作了具体规定。

      由于合同中约定转让的土地有部分是该市邮电局享有使用权,寰宇公司遂于5月6日又与国联公司签订了补充协议,约定转让土地面积为15600平方米(折合23.4亩),预付款人民币388万元;如果7月30日交付土地时,寰宇公司与其他有关部门未办妥地块调整手续,为履行合同,双方同意将土地整块西移,保持临街面积和23.4亩面积不变。同日,国联公司依照补充协议的约定付给寰宇公司人民币388万元。

      同年10月,该市国土局因寰宇公司未依法交足土地出让金,依法将土地使用权收回。国联公司对此情不知,后又曾多次找寰宇公司协调未果,便于同年11月8日向其发出《催地通知书》催要土地,寰宇公司对此未作答复。另外,补充协议对西移土地的四至也未作具体约定,没有红线图,双方也未到有关部门办理土地使用权变更登记手续,双方当事人对西移土地的四至指认不一,在履行中发生争议,经协商未能达成一致意见。

      国联公司遂向市中级人民法院提起诉讼,请求判令寰宇公司返还已付本金,赔偿利息损失62万余元,并终止协议履行。寰宇公司辩称,其未能按约交付土地,系因市场情势的变化;现国联公司不愿继续履行协议,是违约行为。国联公司的损失不能由我公司负担。

      《城市房地产管理法》

      第40条房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

      1.《城市房地产转让管理规定》

      第7条房地产转让,应当按照下列程序办理:

      (一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

      第8条房地产转让合同应当载明下列主要内容:

      (一)双方当事人的姓名或者名称、住所;

      (二)房地产权属证书名称和编号;

      (三)房地产坐落位置、面积、四至界限;

      (四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

      (五)房地产的用途或使用性质;

      (六)成交价格及支付方式;

      (七)房地产交付使用的时间;

      (八)违约责任;

      (九)双方约定的其他事项。

      2.《商品房销售管理办法》

      第15条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。

      第16条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

      商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

      (一)当事人名称或者姓名和住所;

      (二)商品房基本状况;

      (三)商品房的销售方式;

      (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

      (五)交付使用条件及日期;

      (六)装饰、设备标准承诺;

      (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

      (八)公共配套建筑的产权归属;

      (九)面积差异的处理方式;

      (十)办理产权登记有关事宜;

      (十一)解决争议的方法;

      (十二)违约责任;

      (十三)双方约定的其他事项。

      第18条第3款按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

      第19条按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

      按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

      第20条按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

      合同未作约定的,按以下原则处理:

      (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

      (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

      面积误差比=产权登记面积-合同约定面积合同约定面积×100%

      因本办法第24条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。

      第21条按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

      第22条不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

      符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

      第23条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

      第33条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

      第39条在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

      第1条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

      第2条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

      第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

      第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

      第5条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

      第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

      当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

      第8条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

      第9条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

      第10条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

      第11条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

      房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

      第12条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      第13条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

      第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

      (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

      (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

      第15条根据《合同法》第94条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

      法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

      第17条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

      逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

      第18条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

      (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

      (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

      (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

      合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      第19条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

      第20条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

      第22条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

      第23条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

      第24条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

      第25条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

      商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

      第26条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

      第27条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

      房地产转让合同,是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。这种合同的签订是双方当事人在平等、自愿的基础上实施的一种民事法律行为。合同应遵循平等自愿、等价有偿等民法基本原则,即当事人在订立合同时法律地位平等,各自享有的权利与承担的义务对等。

      然而,房地产转让合同毕竟不同于一般财产买卖合同。房地产转让合同包括:房屋所有权的转让和土地使用权的转让两个部分。就房屋的自然属性而言,房屋无法与其依附的土地相分离;从法律上处分房屋所有权,必然涉及相关土地所有权或者使用权的处分,二者具有不可分割性。签订房屋转让合同,就必须对房屋所占有的国有土地使用权作出相应的处理。我国法律允许土地使用权人可以将其依法取得的土地使用权转让给他人。

      在我国,签订土地使用权的转让合同还必须符合以下条件:

      1.转让人必须享有被转让土地的土地使用权

      即土地使用权转让合同的转让方必须是土地使用权人。不享有土地使用权的人不能转让土地使用权。土地使用权转让合同的转让方享有土地使用权,是转让合同有效的基本条件。如转让人曾经享有土地使用权,但其后丧失权利的,则其已成为不合法的土地使用权人,不具备转让土地使用权的资格,转让合同也就不能有效。例如,在出让合同规定的土地使用期限届满后,土地使用权终止,原使用权人则不再享有土地使用权,不得再转让土地使用权。土地使用权人因未履行土地使用权出让合同的义务或者因有其他违法行为,而被出让人收回国有土地使用权的,因其土地使用权已经丧失,也不能成为土地使用权转让合同的合法转让人。

      2.转让的土地使用权必须是有偿取得的

      我国法律规定,只有通过国有土地使用权出让合同有偿取得的土地使用权,才可以转让。因此,依土地使用权出让合同有偿取得的土地使用权人转让土地使用权,这是土地使用权人的合法权利。合法土地使用权人可以享有对该幅土地的占有、使用、收益和处分该幅土地使用权的权利。土地使用权人不仅可以将土地使用权出租、抵押,而且还可以转让,包括出卖、互易、赠与、继承。但是,以划拨等方式无偿取得的国有土地使用权不能转让。若要转让无偿取得的国有土地使用权,则必须先由无偿使用权人与国有土地管理部门签订土地使用权出让合同,补交土地出让金后,方可签订土地使用权转让合同,转让国有土地使用权。

      3.土地使用权人必须履行了土地使用权出让合同中的相应义务

      土地使用权人只有在履行土地使用权出让合同中约定的相应义务后,才可以转让土地使用权。依照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权人须按照出让合同规定的条件和城市规划的要求开发、利用、经营土地,不得改变土地的用途;土地使用权人应按合同规定的条件和期限投资开发、利用土地。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。因此,有偿取得土地使用权的土地使用权人未按出让合同的规定投资开发、利用土地的,不具备转让土地使用权的能力,其所签订的土地使用权转让协议是无效的。

      4.转让合同的约定必须符合城市规划的要求

      如建设部《城市国有土地使用权出让和转让规划管理办法》(1992年12月4日)中规定,城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。规划设计条件及附图,出让方和受让方不得擅自变更。

      本案主要有以下法律问题应当加以注意:

      1.该房地产转让合同的内容是否符合法律的规定?

      2.本案中的房地产转让应符合哪些条件?

      3.本案所涉及的土地是否需要办理房地产出让手续?

      对于第一个问题,该房地产转让合同的约定违反了《城市房地产管理法》所确定的“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押”的原则。因为合同约定“解放路38号之一的房屋所有权归乙方,该房屋所占土地的使用权仍由印染厂持有”,这样的约定与法律上所确定的房屋所有权与土地使用权同时转让的原则相矛盾,因为房与地是不可分割的。因此,该项条款无效。

      对于第二个问题,本案中所涉及的房地产转让属于以行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让。依据有关规定,以行政划拨方式取得的土地使用权,一般是无偿的或仅仅交纳补偿、安置补助费用后而取得的,因此,原则上不允许进入房地产市场,进行转让等交易。但是考虑到目前以行政划拨方式取得的土地使用权已经进入房地产市场的现实,同时也考虑到土地的利用效能和经济价值,我国有关法律规定,对符合以下条件的划拨土地使用权和地上建筑物、其他定着物可以转让:第一,土地使用者是企业、公司、其他经济组织或个人;第二,持有国有土地使用权证;第三,具有地上建筑物、其他定着物的合法产权证明;第四,依照规定签订了土地使用权出让合同,并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得的收益抵交土地使用权出让金。

      对于第三个问题,本案的房地产转让不需办理土地使用权出让手续,只需将转让房地产所获得的收益中的土地收益上缴给国家或者做其他处理。因为,本案中印染厂将其厂房的部分房屋转让,属于同一宗土地上部分房屋的转让,而该土地使用权是不能与房屋分割单独转让的。所以,根据相关法律的规定,不需再办理土地使用权的出让手续了。

      本案的关键在于建筑面积是否包含公摊面积。

      建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中规定“商品房按套或单元出售,商品房的销售面积就是购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用面积之和”。因此,购房协议中约定的建筑面积中不应包含应分摊的公摊面积。

      建筑面积、公摊面积与具体的使用面积是购房者在签订购房合同时必须重视的重要内容。如果发生纠纷或争议,调节依据主要是购房者与开发商签订的购房合同。购房者应当要求开发商将约定的建筑面积与应分摊的公用面积或其比例写入合同中,作为防范的依据,而不能由开发商口头承诺,如达不到约定面积,或合同约定内容变更,按照合同法有关规定,购房者要求解除合同,可以退房。

      本案中,许某在所签协议中约定房屋建筑面积为150平方米,这其中并不包含公摊面积,而开发商在建设中因改变原设计结构等原因,未征得购房人的同意,擅自增加公摊面积、减少实际使用面积,其差额极大,其性质属于严重违约行为,因此,原告要求解除合同应予以支持并判决返还原告交付的定金。

      本案包括两大环节,一是寰宇公司取得国有土地使用权的行为;二是寰宇公司转让土地使用权的行为。在这其中,以下法律问题应当加以注意:

      1.寰宇公司是否依法取得了土地使用权

      根据案情,寰宇公司是与市国土局签订土地使用权出让合同,并办理了有关手续后,取得了小庄立交桥东南侧面积为98792平方米的国有土地使用权。由此可见,在当时寰宇公司确已取得了该幅国有土地的使用权。寰宇公司具备了转让其土地使用权的主要条件。

      2.是否按照出让合同的约定和法律的规定,进行了土地投资开发

      本案中,寰宇公司要是打算转让其国有土地使用权,还必须依法按照国有土地使用权出让合同的规定,对取得使用权的土地按期进行投资开发。对此,案情并不清楚,但从土地使用权转让合同签订的时间上看,似乎寰宇公司并未对土地进行一定的投资开发。若是如此,寰宇公司转让土地使用权的行为,就是法律所禁止的“炒地皮”行为。寰宇、国联两公司之间的土地使用权转让合同,也应当是无效合同。

      3.是否存在处分了他人土地使用权的情形

      在寰宇、国联两公司4月28日签订的土地使用权转让合同中,寰宇公司确实对约定转让的一部分土地不享有使用权,非法转让了他人使用的土地。但是不能据此认定该转让合同全部无效。寰宇公司仅对部分土地不享有使用权,而对其余部分土地仍然享有使用权,该转让合同应当为部分无效的合同,即涉及寰宇公司无使用权的部分土地使用权的转让是无效的,而其他部分并不一定是无效的。若该无效的部分不影响其他部分的效力时,则其余部分仍可以有效。其余部分是否有效,应根据案情具体判断。

      4.寰宇公司与国联公司签订的转让土地使用权的合同是否有效

      寰宇公司在签订土地使用权转让合同和补充协议时,是享有土地使用权的,但于其后,寰宇公司因未依法交纳土地出让金,主管部门收回其土地使用权证,则其土地使用权丧失。因此,寰宇公司原签订的土地使用权转让合同和补充协议,也就因其丧失转让的权利而溯及地自始无效。

      5.如何认定补充协议的效力

      5月6日双方签订的补充协议,对西移后土地的四至约定不明,没有红线图,故补充协议应为无效。

      此外,当事人间的补充协议是否依法办理土地使用权转让手续并不影响土地使用权转让合同的效力。是否办理转让手续是受让方能否取得土地使用权的要件,而不是转让土地使用权合同是否成立和有效的要件。

      本案中,假设当事人之间仅订立土地使用权转让合同,但并未办理土地使用权转让手续,那么如果符合法律规定的土地使用权转让条件,则转让土地使用权的合同有效,只不过国联公司尚未取得受让的土地使用权而已;国联公司可以依照合同和补充协议请求办理有关转让手续,取得该幅土地的使用权。

      而本案中当事人之间的土地使用权转让合同和补充协议无效的原因,在于不符合土地使用权转让条件,而不在于未依法办理转让手续。

      综上所述,本案中,寰宇、国联两家公司之间的土地使用权转让合同和补充协议因不符合土地使用权转让的条件而无效。寰宇公司应对此承担主要责任;国联公司对合同内容审查不严,也应承担一定责任。寰宇公司应返还已取得的国联公司所预付的地价款及利息,国联公司也应自负部分利息损失。
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